底地の基礎知識 - 底地の相続における課題

以下の条件に当てはまる底地は物納が認められませんが、該当していたとしても調査や整備をすることで物納できる可能性があります。

＜底地、建物そのものに存在している問題点＞

• ・契約書上の面積、登記簿上の面積と実測上の面積が一致していない。または、不明確である
• ・境界が不明確である
• ・隣接地から建物が越境している。または、隣接地に建物が越境している
• ・建築基準法上の道路に接していない。または接道がない
• ・底地の形状が極端に悪い(崖地・極端な狭小地・極端な不整形地)
• ・底地に土壌汚染があることが明確である
• ・借地上の建物が違法建築である

＜契約上、借地人との問題点＞

• ・抵当権などの担保権が設定されている
• ・地代が供託されている。または、地代の滞納がある
• ・借地人と法的紛争がある
• ・借地人が不明確である
• ・借地契約の契約内容が地主に著しく不利な契約内容である
• ・地代が近隣の相場と比べて著しく低い
• ・共有不動産である（但し、共有者全員が持分の全部を物納する場合は可能）

このように底地の売却や物納は難しく、相続を考える際はその方法を十分に検討する必要があります。
また、相続税の納付期限は相続の発生から10ヶ月以内とされています。
10ヶ月といえばそれなりの期間に思えるかもしれませんが、被相続人が亡くなってからしばらくは相続どころではないでしょう。それに加えて、前述のとおり底地の売却は難しく期限内に換金させるとなると容易ではありません。

では物納は？となりますが、こちらはさらに厳しくなります。事前の調査や整備を行っていない底地の物納は不可能に近く、また、すぐに実施できることでもないからです。

結果として、相続税のために底地以外に相続した優良な不動産を売却したり物納したりすることとなり、底地のように資産価値が低く使い勝手も悪い資産だけが残ってしまった、ということにもなりかねません。

物納する場合は、国が定めたいくつかの厳しい要件を満たしていなければなりません。それには詳細な要件の整備が必要となり、時間や費用がかかります。
さらに、平成18年度の税制改正によって、物納制度が大きく変わりました。改正前までは物納の審査期間について期限が定められておらず、また国側の対応にも時間がかかっていたので、「一旦物納申請を出してしまえば時間が稼げる」といった通説もありました。しかし、先述の税制改正によってそれも通用しなくなってしまったのです。
改正前は、物納申請から承認（もしくは却下）まで、長いときには10年かかることもありました。

しかし、新制度では「物納申請の審査期間は物納申請期限から3ヶ月」と規定されており、その期間内に物納準備を終えていなければ却下されてしまうようになったのです。
また、準備不足による申請期間延長は最長で1年間、さらに物納申請を却下された場合の再申請は20日以内（1回限り）と期限が定められています。

つまり、相続税を物納により収納するには、事前の相続設計による所有財産の適切な整備と、物納に対する十分な事前準備が必要不可欠なのです。

物納申請期限を過ぎてしまうと、実際の収納完了までの期間に応じ、利子税がかかるようになりました。その負担を抑えるためにも、事前に要件整備を行い、迅速に納税を完了できるようにしておくことです。