底地の基礎知識 - 底地とは

底地とは、土地の所有者が第三者に土地を貸し、借地権の目的となっている土地のことです。
土地の所有者を一般的に地主といい、借主を借地人といいます。
借地権とは、建物の所有を目的としてその土地を地主さんから借りる権利のことです。
地主さんが土地を貸し、借地人さんがその土地の上に建物を建てて所有しています。
ひとつの土地に対して所有者と利用者が異なるため、土地の利用が制限されるなど、権利関係が複雑になっていることが多く、そのままでは地主さんも借地人さんも自由に活用することが難しいため、その土地は資産価値が低いとされてしまいます。

借地権がついている「底地」は、土地の所有者が、所有者であるにも関わらず土地の利益を充分に受けることができず頭を抱えているケースが多々あります。

・地代が安い

昔に安い地代で貸し、その安い地代を値上げできずにいるケースが多いです。
また、地代を値上げすることは借地借家法に守られている借地人さんの抵抗があり簡単にはできません。
地主さんは安い地代で泣き寝入りしているのが現状です。

・地代滞納

地代を滞納する人がいるの？と思われるかもしれませんが、地代滞納で困っている地主さんは結構いらっしゃいます。
借地契約の場合は、1回くらいの滞納では借地の解除はできず、相当の滞納があって初めて解除が認められることがあります。

・契約が不明瞭

昔に貸した土地は、契約書自体がない場合があり、契約者・契約内容・借地面積などが不明確なケースも少なくありません。
契約者・契約内容・借地面積などがわからなければ底地を相続する時など、いざという時にトラブルの元となります。

・借地権の相続

借地権は相続の対象になる権利です。
借地人さんが亡くなった時は、地主さんの承諾なども特に必要なく当然に相続され、また、借地権は、亡くなった借地人さんと同居していた相続人にのみ認められるわけではありません。同居の有無を問わず相続されます。
「一度貸した土地は永遠に戻ってこない」といわれるのはそのためです。

・借地人さんが複数人

借地人さんが複数人いることも多くあります。
権利を取得している人が多ければ多いほど、地代の値上げも難しく、滞納のリスクも多くなります。
当然借地人さんが亡くなってもそれぞれ相続されていくので、借地人さんがどんどん増えていくこともあります。
また、各借地人さんに相続が発生し借地権が相続され続けると、ねずみ算的に借地人さんが増えることとなり、借地人さん同士が遠縁のまた遠縁になるケースもよく見られます。こうなると最悪の状態の一歩手前です。