古いアパートの売却をお考えの方はいませんか？
「売却するのなら、なるべく高値で売却したい。」
「どうすれば、古いアパートを売却できるのかな？」
このように、古いアパートの売却をお考えの方が多くいらっしゃると思います。
しかし、どうすれば、古いアパートを売却できるのかわかりませんよね。
そこで今回は、古いアパートを売却する簡単な流れをご紹介します！

□古いアパートをいま売る方が良い理由

＊すぐに売却できるとは限らないため、早めの対策が必要

新しいアパートや、立地や周辺の環境が良くて住みたい人が多い物件の場合は問題ありませんが、すべてのアパートがそのような条件を満たしているわけではありません。
古いアパートであればなおさらです。
仲介業者を通して売却をする場合は、準備や手続きなど売却までにしなければいけないことがたくさんありますし、仲介手数料も必要です。また仲介で買い手を探す場合は、より高く売るためにリフォームやリノベーションを行い、物件としての価値を上げる必要が出てくるかもしれません。

ただし、買い手を探すためにリフォームを行うのは、あまりお勧めできません。
リフォーム・リノベーションによって今より高い賃料で入居者が集まるとも限りませんし、リフォームにかかった費用を回収できるほどの金額で売却できるとも限りません。
特に古い物件の場合は、何も手を掛けず、回収できるか分からないリフォーム代金も使わず、まずは買取業者に査定をしてもらうことで『現状での価値を知る』ことが第一歩だと言えます。

＊収益物件として考えた場合、収益率が悪くなる可能性がある

基本的に建物には、耐用年数というものが存在しています。食べ物にも賞味期限があるように建物にも安心して住むことができる期間というものが定められています。特にアパートの場合は、木造や軽量の鉄骨をもとに建物が建てられており、素材の耐用年数が短いのが特徴です。耐用年数が短いということは、資産価値が下がりやすかったり、入居者が敬遠しがちになることは十分に予想されます。

そのため、資産価値の維持や上昇、入居者を集めるための修繕や補修などの費用が必要になります。しかし先ほどもお伝えした通り、年数を経るにつれ資産価値は下がり、入居者が敬遠することが多いですので、家賃や管理費をさらに下げなければ入居者が集まりにくくなります。通常修繕費や工事費は入居者からいただいている賃料からまかなうことが多いので、建物は劣化し、修繕や工事は頻繁に必要になってくるが、家賃や管理費を下げないと入居者が集まらなくなり、収益率がかなり悪くなります。そのため、古いアパートの場合は、早め早めの売却を検討する必要があります。

□売却するためのポイント

＊修繕やリフォームは『行わない』

古いアパートになると、ところどころ壊れている設備や、汚れが目立つ箇所がありますよね。
「古いアパートだから売れないのでは？」
このように考えて、大規模なリフォームやリノベーションを実施してから売却する方がいます。

しかし、修繕やリフォームは行わないようにしましょう。
例えば、400万円のリフォームやリノベーションを実施したところで、かかった費用を回収できるほど高く売却できる保証がありません。
お金も時間もかかったのに、結局何もせず現状でに売却した方が、手残りが多かったとなれば本末転倒です。

＊住人の質も重要

例えば投資物件の購入を考えている人が、アパートなどを購入する際に見るポイントのひとつに「住人の質」があげられます。
近年、隣人トラブルや騒音被害などがよくニュースで取り上げられますよね。
そのため、古いアパートを高値で売却するためには、入居率だけでなく住人同士が問題を起こさず、部屋の利用も丁寧で支払い遅れがないなどの質の高さも重要です。
逆に、住人にクレーマーや家賃の滞納者が多いと、入居率が高くても魅力的な投資物件とは言えません。
これまでに住人トラブルが無いことや、ひとりも家賃滞納者が出ていないなどをアピールできると高値で売れる可能性が高まります。
ただし、古い物件の場合は入居者を集めること自体に苦労することが多く、リフォームなどの費用をかけても改善できないことが多いです。外観が古く、修繕が必要な箇所が多いこともありますが、間取りや構造・設備自体が古い場合も多く、これらを全て改善するのには、莫大な費用がかかってしまいます。

□専門業者に依頼する

古いアパートの売却は、専門の不動産会社に相談、依頼しましょう。
しかし、単にどこの不動産会社でも良いということではありません。
不動産会社の中でも、古いアパートの扱いに得意、不得意があります。
そのため、築古不動産について専門的な知識や豊富な経験を持っている不動産会社に売却相談することをおすすめします。