「入居者がいる状態でも長屋(貸家)を売却できるって本当?」
「貸家の売却時にトラブルが多いとよく聞くが、未然に防ぐには何をするべき?」
「現在の入居者に退去してもらって空き家にしてから売却する方が良いの…?」

長屋(貸家)の所有者の中には、このようなお悩みをお持ちの方は多いです。
せっかく売却するなら、トラブルなくできるだけ高値で売りたいと誰もが思うものですよね。
しかし実際のところ、物件の所有者が売却を希望するタイミングで借り手も転居を希望するのは非常に稀で、入居者がいる場合、その分売却には手間がかかることがあります。
そこで今回は、長屋(貸家)を売却する際によくあるトラブルと、その対処法についてご紹介します!

□長屋(貸家)を賃貸中にもそのまま売却できるって本当?

実は、賃貸中の不動産を売却し、所有権を別の人物に移すのは「オーナーチェンジ」と言って、不動産業界ではよくあります。
売却後に事後通知として新たな賃貸料の振込先を伝えれば、法律的に何ら問題はありません。

□長屋(貸家)を売却する時のトラブルと対処法

*賃貸中の物件は内覧ができない

売却予定の物件が賃貸中で入居者がいる場合、その入居者の許可なしに内覧はできません。
そこで物件の購入希望者は、外観を見るだけで物件の購入を判断する必要があるため、購入に消極的になる場合があります。
また、内覧をしないと買い手は物件の欠陥に気づき難く、最悪の場合、不動産を売却後に隠れた瑕疵が見つかった際に売り手が負う責任である「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」を追及され、損害賠償を請求されることもあります。
※仲介業者を介した個人対個人での売買や、個人が不動産業者に売る場合は瑕疵担保免責がありますが、把握していた瑕疵を告げなかった場合などはこの限りではありません。

*借主が払った敷金の清算について

敷金とは本来、借主から預かっているお金です。
保証金や敷金は物件の売り主から買い主に承継されるため、売買時に清算する場合が多いです。

*長屋(貸家)売却時の報告内容や詳細説明でのトラブル

長屋(貸家)を売却する場合には、物件の問題点や状況を買主に説明・告知するという義務が存在します。周辺の環境問題や住んでいる住人トラブル、騒音問題、異臭問題などトラブルや問題がない場合は、簡単な説明だけでも大丈夫かもしれませんが、中には詳細の説明をする必要が出てくる場合もあるでしょう。その際に詳細の説明がなかったために後々大きなトラブルになることも少なくありません。

例えば下記のようなトラブルや問題事項はありませんでしょうか?
・近くにゴミ屋敷が存在する
・異臭、騒音がひどい
・生活に影響をおよぼすような施設がある
・近隣に工場など健康的に問題を及ぼす施設が存在する
・排水管や下水などで問題が発生している

一般の方に売却を行う場合は、上記点を売却前に説明し、解決しておくことが重要になります。
また、買い主が不動産業者であれば瑕疵担保免責があるので後々大きなトラブルになる可能性は低いですが、念のためその辺りはよく確認しておきましょう。

上記、実際によく起きるトラブルやそのトラブルへの対応策などを紹介しました。
長屋(貸家)などの不動産売買は動くお金が大きいので、些細なことが火種となり、後々大きな問題になることが少なくありませんので、物件に瑕疵や問題がある場合の事前報告や対策は早め早めに行っておきましょう。

□空き家として物件を売却する方が良いの?

*退去の交渉は絶対に自分で『行わない』!

賃貸中の物件を空き家にして売却したいと考える人はいらっしゃいませんか?
期間があらかじめ決まっている「定期借家契約」の場合は、契約期間満了時に退去してもらえます。
しかし一方で、一般的な賃貸借契約(普通借家契約)を結んでいる場合は、契約期間が満了しても入居者の希望で契約の更新が可能です。
そこで貸し手が更新を断るには、「正当な事由」が必要ですが、物件の売却はそれに含まれません。
つまり、入居者に退去してもらうには、事情を説明し納得してもらうしか方法がないのです。

かと言って、自分で立ち退き交渉を進めてしまうと、どうしようもない状態になってしまう場合も多いです。
例えば、何名か居る入居者に立ち退き交渉を行っていき、初めは順調でも最後の一名がどうしても立ち退きに応じてくれなかった場面を想像してください。
他の入居者は立ち退きしていますので、1名(一室)の賃料収入だけで長期間交渉を行っていくことになります。今後、その入居者が立ち退きに応じてもらえるかも分かりません。
また、法外な立ち退き料を求められる事例も多くあり、家主さんが自分で立ち退き交渉を行うのは、とても危険な行為だと言えます。

長屋などの築古不動産の売却を考えた場合、現在の状態のままで、まずは当社のような専門業者へご相談いただくことを強くお勧めいたします。

□まとめ

以上、今回は長屋(貸家)を売却する際に良くあるトラブルとその対処法についてご紹介しました。
長屋(貸家)を売却する際は、入居者が居るかどうか、入居者の数や状況など、物件によってトラブルになる可能性がある要因も様々です。
少しでも不安事項があるのであれば、専門業者にあらかじめ相談をしておくことでトラブルの種を解消しておきましょう。

当社は築古物件を専門に、一般の不動産会社では取り扱いが厳しい、古い物件を中心に扱っています。
修繕が必要な物件や、入居者、近隣とのトラブルがある場合でも、すべて現状で買い取りをしており、いつでも家主さんの味方です。
長屋(貸家)の売却を検討中の方は、お気軽に当社までお問い合わせください。