「貸地(底地)を所有しているけど、土地収入が少ないため売却を検討している」
「貸地(底地)を売却するときにかかる税金や地代の評価方法ってどうなっているのだろう？」
こういった悩みをお持ちの方は、いらっしゃいませんか？
貸地(底地)の土地収入が少ない場合、それを売却するというのは一つの手段ですよね。
しかし、売却した時に得られるお金や収益に対する税金、売却にかかる費用など気になる点が多々あるかと思います。
そこで今回は、「貸地(底地)の売却時にかかる税金」に焦点を当てて解説します。
□貸地(底地)の売却時にかかる費用とは？
貸地(底地)や建物など不動産を売却すると、売却にかかる費用や収益によって税金を支払う必要があります。
支払う費用の中で割合を大きく占めるのが、「譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)」と「仲介手数料」の2つです。
この他にも、消費税・印紙税・税理士費用などが必要となります。
仲介手数料は、不動産会社を介して買い手に売却した時に発生する諸費用なので今回は取り上げず、また別の機会に解説します。
今回取り上げるのは税金の中でも「譲渡所得税」です。
＊譲渡所得税とは？
貸地(底地)や建物などの売却時に得る所得(収益)のことを「譲渡所得」と言います。
※譲渡所得は「売れた価格」ではなく、売れた価格から購入時の価格、購入にかかった費用、売却にかかった費用を差し引いたものですのでご注意ください。
譲渡所得が発生すると所得税や住民税がかかり、これらの税を総称して「譲渡所得税」と呼ばれます。
所得税、住民税にあたり、確定申告が必要になるので忘れないようにしてください。
＊譲渡所得税の計算方法とは？
・売却益の計算
まずは、売却益(譲渡所得)を計算します。
売却益の計算方法は、「譲渡所得 = 収入金額 – 取得費 – 譲渡費用」です。
※下記ご確認ください。
収入金額 = 売却した金額
取得費 = 購入した金額(購入にかかった費用も含まれます。)
譲渡費用 = 売却にかかった費用
譲渡所得 = 売却益
つまり、「売却した金額から、購入した金額と売却にかかった費用を引いた残りが売却益」になります。
2000万円で購入した不動産を1億円で売却した場合を想定し、上記の計算式に当てはめてみます。
※今回は譲渡費用を除いて計算しています。
「1億円 – 2000万円」となり、売却益(譲渡所得)は8000万円です。
この8000万円に税率をかけた額が税金の支払い額になります。
しかし、「どこまでを収入に含めるのか」、「取得費の計算方法」、「契約日、引き渡し日、登記日による違い」など注意点があります。
詳細な情報の把握、どう行動するかなどを知っていただくためにも、貸地(底地)の買取実績の多い当社に一度ご相談ください。
・売却益に税率をかける
売却益を算出できたら、その金額に税率をかけ合わせます。
この税率は、不動産を保有していた期間によって変わります。
保有期間(譲渡した年の1月1日時点で)が5年を超えている場合は長期譲渡所得で税率が20%、5年未満の場合は短期譲渡所得で税率が39%となります。
式は下記です。
長期譲渡所得：
譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)
短期譲渡所得：
譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)
先ほどの売却益8000万円の例で、保有期間が5年を超えている場合だと、「8000万円 × 20% = 1600万円(所得税1200万円、住民税400万円)」となります。
つまり、1600万円の税金を納める必要があるということです。
□売却前に今の貸地(底地)の価値を知る
貸地(底地)は本来であれば毎年地代収入が発生し、保有し続けることで収益化できる資産です。
また、建物と違って修繕や空室リスクも少ないため、損をする可能性が低いことが挙げられます。
ただ、貸地(底地)は借地借家法によって借地人(土地を借りている人)の権利をとても強く守っているため、地主さんの立場が弱いのが現状です。
地代収入が低いからといっていきなり値上げすることもできませんし、借地人を無理やり立ち退きを迫ることもできません。
そして、損はしないと言っても貸地(底地)の価値によっては相続時に損をしてしまう可能性があります。
これは底地の売却時の価格と底地の相続税評価額の違いによって起こり得ます。
底地というのは一般的な不動産から見ると特殊な不動産であり、どれくらいの価値があって保有する方が良いのか、売却した方が良いのか判断しづらいものです。
そのため一般的な不動産会社ではなく、底地などの特殊な物件を専門に取り扱う不動産会社への相談がおすすめです。
一般的には地主さんよりも不動産を借りる方、購入する方が割合として多いため、類似した不動産に関する地主さん目線での情報を調べることは難しいかと思います。
当社であれば貸地(底地)だけでなく、古アパート、文化住宅、長屋など情報収集が難しい築古不動産についてアドバイス可能です。
ご相談や査定は無料ですので、貸地(底地)を売却しようとお考えの地主さん、その地主さんの身内の方はぜひ一度当社へご相談ください。
