今回はお父様が認知症になってしまい、賃貸経営を引き継ぐことになったが、全く収益になっていない築60年の築古ビルを売却した相談事例をご紹介します。

□引き継いだビルの収益性が低い

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：50代女性
ご家族：旦那様と2人暮らしをしておられます。
ご相談内容：
今回はお父様がアルツハイマー型認知症になり引き継いだ築60年の築古ビルについてのご相談です。

このビルはご相談者様のお父様が昔、資金形成のための購入したものでした。
ずっとお父様が賃貸経営をされていましたが、お父様がアルツハイマー型認知症になったことをきっかけに、ご相談者様が賃貸経営されることになったそうです。

お父様が管理していたときから、収益はあまり大きくはなく、管理会社を通さずにお父様自身が管理していることは聞いていたそうです。
しかし、ご相談者様もまだ仕事があったので、できれば管理会社に依頼をしたいと考えていたとのことです。
そこで改めて収益を確認したところ、税金や定期的な修繕などを計算に入れるとほとんど収益が残らず、やはり管理委託費をまかなう余裕はないことがわかりました。
管理会社に委託できないのなら、管理会社に委託できるようにビルの収益性を改善する方法をまず考えられたそうです。

しかし、建物が築60年を超えていることもあり、30年ほど入居していた入居者さんが退去してからは新しい入居者さんは現れず、空き部屋が続いている状態でした。
収益がギリギリの状態ですから大規模な修繕工事をすることもできず、かといって築60年の築古ビルに新しい入居者さんが入る可能性も高くはありません。
これからまた長年の入居者さんが退去する可能性も考えると、さらに苦しい状況になります。

そこでご相談者様は一度、不動産業者に相談したことがあったのだそうです。
その際に、「リノベーションをすれば、新しい入居者さんも入る上に、賃料を上げられる可能性がある」とアドバイスを受けたことから、リノベーションにどれくらいの金額がかかるのか試算してみたのだそうです。
すると、リノベーションには2,000万円近い金額がかかることがわかりました。
2,000万円をこのビルの賃料で簡単に回収できるとは、到底思えなかったのだそうです。

そこでもっと現実的なアドバイスをしてくれる不動産業者はないかと探しているときに、築古物件の専門業者である弊社のホームページを見つけて、ご相談に来ていただきました。

□築古物件のリノベーションは危険

結論から言えば、築古物件をリノベーションして賃料を上げようとするのは危険です。
正直、築古物件を専門に扱っている弊社でも、ここまでの築古物件を多額のリノベーション費用をかけて成功する事例は多くはありません。

リノベーションをすれば、確かに見た目は綺麗になりますし、機能性も新築並に優れたものにすることはできます。
しかし、建て直したわけではないので、「築60年」であることに変わりはありません。
極端な例ですが、リノベーションに2,000万円かけて行えば、そのリノベーション費用を回収するために、賃料を築浅物件並みの賃料水準にするとします。
入居する側の視点に立ったとき、同じ価格帯であれば「築浅の新しいビル」と「リノベーションした築60年のビル」では、誰でも新しいビルに入居したいはずです。
そのためリノベーションしたからといって、賃料を一気に高くできるわけではないのです。

当然、立地や特殊性などの総合的な判断とはなりますが、やはり築60年のビルをリノベーションして、収益性を改善しようという考えは正しくありません。
もし現状利益が出ているなら、その利益を維持することがベストな選択だと思われます。
逆に、利益にならなくなる水準になってきたら、それは売り時、もしくは建て替えのタイミングであると考えられます。

ご相談者様のビルも、いつ収益が出なくなってもおかしくない水準になっていたので、まさに売り時、もしくは建て替えのタイミングでした。
耳障りの良いアドバイスだけをするわけにはいかないので、正直にこのビルで収益性を改善するのは難しいこと、ちょうど今が売却もしくは建て替えのタイミングであることをお伝えしました。
お父様の持ち物であるため、ご相談者様は可能であれば収益性を改善する道を選びたいと考えておられたそうですが、金銭的にリノベーションや建て替えをすることもできないので、売却することが最善だとご判断されました。

一般的に築60年の物件は、売却するにも買い手がつきにくい、住宅ローンがおりないなどの理由から、売却するのに苦労することが多いです。
しかし、弊社は築古物件の専門業者であるため、ご相談者様の築60年のビルもすぐに買い取ることができました。
ご相談から３週間経たないうちに、買い取りまで完了することができました。

ご相談者様は

「リノベーションをしたらいいというアドバイスをそのままやっていたら、大変な借金を背負うことになっていた。ちゃんと専門家にアドバイスを聞いて本当によかった」

と仰っていました。

築古物件は取り扱った経験の少ない不動産業者も多いため、築古物件に関しては最適な選択肢出ない可能性もあります。
築浅や新築の不動産とは条件も異なるため、一般的な最適な選択肢がそのまま当てはまるとは限りません。
築古物件についてお困りの際は、弊社のような築古物件の専門業者に相談することをおすすめします。

ご相談者様のように築60年を超える築古ビルを手放したい方は、ぜひ弊社までご相談ください。

弊社は築古不動産の専門業者です。
貸地などの特殊な不動産の相談や査定もすぐに対応可能で、もし売却をお考えになる場合もスピード買い取りいたします。

築古物件のご相談・査定・ご売却の依頼など随時受け付けておりますので、お気軽に日成開発までお問い合わせください。