資金形成のためにご両親が購入し、5年前に相続された築60年を超える古いアパートを10日で売却されたエピソードをご紹介します。

かなりの築年数で設備も悪く空室が埋まることはありません。今は何とか赤字にはなってはいませんがいずれ修繕費用などが収入よりも多くなることは簡単に予想されるので、赤字になる前にすぐ売却したいところ・・・しかし築60年を超えるとなると、そう簡単に買主は見つかりません。　

□ 入居者が集まらない……。

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：５０代男性（会社員）
ご家族：妻、子供2人
ご相談内容：
ご両親が資金形成のために購入していたアパートの売却相談です。
ご相談に至るまでの経緯：
ご両親からその物件を5年前に相続し、ご相談者様自身で管理されていました。
相続時にはすでに築60年近くのアパートでしたが、入居者もいたのでなんとか利益にはなっていたそうです。

しかし相続して1年後、退去される方が続き空室が多くなりました。それに加えて、新しい入居者さんがなかなか見つからず、利益がかなり減少したそうです。
築50年を超えていることもあって、室内や外観に加え設備もかなり老朽化が進んでいる物件です。

確かに、初めて物件を拝見した時には「入居申し込みが無くても納得できるな」と思う状態でした。

ご相談者様は、空室がなかなか埋まらない状況だったので駅前の不動産会社に相談に行かれたそうです。
「ある程度、綺麗にしようと思うとリフォーム工事に300万円以上はかかる」と提案されたとのことでした。

正直、築年数が60年を超える物件なので、ある程度のリフォーム工事をしても入居申し込みが多くなるとは思えません。
ここまで大きな費用と労力をかけてまでやらないといけないほどの理由が見つかりません。
修繕してからの管理も楽ではありませんし、その労力をもっとご自身やご家族との有意義な時間に使っていただいた方がいいのではないかと思います。

ご相談者様もあまり費用をかけたくないと考え、他に良い方法がないかとの思いで当社までご相談に来られました。

□築古アパートが抱えていた問題

今回のご相談者様の築古アパートが抱えていた問題は大きく分けて3つです。

＊アパートの老朽化がかなり進んでおり、新しい入居者が見つかりにくい

住む人にとって、やはり「古い」ということはマイナス材料となります。
外観や内観の見た目もそうですが、設備など機能的な面で不満を感じる方は少なくありません。
不満が明確な分、相応のメリットがなくてはいけません。
「立地がいい」、「家賃がとても安い」などです。
ただ立地はどうしようもありませんし、家賃を下げれば収益も減ります。
なかなか「古い」を超えるメリットを提示することは難しいのです。
また、そもそも「築年数が●●年以上の物件は選択肢に入れない」という方もいて、どれだけメリットを提示しても見向きもされないケースが多くあります。

＊アパートのリフォーム工事にかかる費用が高い

今回のご相談者様はリフォーム工事に300万円ほどかかると不動産業者に言われましたが、これを高いとするかは今後の収益によって変わります。
もし300万円をかけてリフォーム工事をおこなうことにより、家賃収入がかなり多くなり、修繕費用が短期間で回収できるのであれば、この300万円は高いとはならないですよね。

しかし、今回のご相談者様のケースでは、ある程度のリフォーム工事をしても築年数がかなり古いので今よりも大幅に家賃収入が多くなる見込みが少ないという点、お金よりも「時間と労力」という見えないコストがかかってしまう点で、300万円は高い費用だと判断します。
リフォーム費用というのは「古くなったから」支出するものではなく、「支出した金額以上のものが返ってくるから」支出するものです。
「リフォーム費用を支出すると何が返ってくるのか？」「それは価格に見合うものなのか？」このような視点が必要です。

＊築古アパートの買い手が見つからない

この「買い手」は一般的に投資家や不動産会社、消費者のことを指しますが、今回のような築年数が60年を超える物件には手を出さない買い手が多いのです。
古い物件は銀行融資が困難な場合が多く、現金での購入になってしまうこともあるので、手を出しにくいのです。
また、入居者が入っている築古不動産を扱っていない不動産会社だと相場が分からないので査定が難しく、今後収益になるかの判断も難しいので査定を拒否することもあります。
買い取り査定をしても、高値で買い取ろうという業者は少ないと思われます。
築年数60年以上の物件を良い条件で売却できるケースは多くはないのが実状です。

□ たった10日で築古アパートが売却できるまで

当社へは無料相談から問い合わせをいただき、ご相談者様の状況をお聞きしました。

今後どうすれば良いのかにすごくお悩みだったため、「私たちにお任せいただけませんか？」と提案させていただきました。
正式にご依頼いただき、早速今回のアパートの物件調査をさせていただきました。
査定金額をお伝えし、他社で見積もりされた時よりも高かったとのことで、すぐにご納得いただき最終的に買い取りの手続きが完了するまで10日ほどでした。

ご相談者様からは

『正直、「最初のグダグダはなんだったのか？」と今となっては思います。早く日成開発を見つけていれば、長々と頭を悩ませることはなかったのにと思います。あとは売却で得たお金と時間を使って、家族との幸せな時間を作っていけそうです。すばやく私の悩みを解決してくれたことにとても感謝しています。ありがとうございました。』

このようにおっしゃっていただきました。