今回は複数の貸家を所有しておられ、早期の売却を希望されていた方のご相談内容をご紹介します。
□貸家を放置しておくのは不安・・・。
私は貸家を複数所有しており、賃貸経営で生計を立てています。
定年を過ぎているので賃貸での収入がメインで、両親から相続したものや若い頃に自身で購入した貸家など何軒かを所有しています。
不動産を複数所有しているので管理が大変ではありますが、空室も少なく経営は安定しています。
しかし、2018年に大阪で大きな地震が起こり、所有していた貸家の一軒に少し被害が出ました。
その貸家は築年数が60年を超える古い物件で、幸い大きな被害ではなく入居者さんにもケガはありませんでした。
今回は大きな被害にならなかったとはいえ、築年数が60年を超えている物件なので今後のことがすごく心配になってきました。
そのため、所有している物件の中からこの貸家を手放すことにしました。
□貸家オーナーさんが不安に感じていた点
＊売却までに時間をかけられない
まず不動産仲介会社を通して売りに出そうと考え、近所の不動産会社に相談しました。
古い貸家ですが、比較的内装も綺麗な物件なので、すぐに買主が見つかるかと思っていましたが、なかなか購入希望者が現れませんでした。
そうこうしているうちに3ヶ月が経ってしまいました。
幸いその間に地震や台風などの大きな被害はありませんでしたが、入居者さんから『風が強い時に天井裏の方から変な音が聞こえるようになった』『台風の時に雨漏りがする』など、今までほとんど無かったような細かいトラブルが一気に押し寄せてきたのです。
築年数が古い貸家だと、改装工事をしていても決して需要が多いわけではありません。
仲介での売却を考えるとある程度の期間を見ていただいた方が良いかと思います。また、その貸家が今どういう状況なのかを正確に把握されていないと、少し大きな台風などでも大きな被害が出ることもあります。
建物が原因でケガ人が出てしまうと、所有者の責任を問われかねません。
メンテナンスや管理が不十分だと賠償責任に問われる場合もあるのです。
管理が十分にされていなく、必要な修繕を把握できていなかったとしても、不動産所有者の大家さんは『知らなかった』では済まされず、賠償責任まで問われたケースが実際にあるのです。
そのため、まずは築古不動産を専門に取り扱っている当社にご相談いただき、できるだけ早くお持ちの不動産の状況を把握してください。
＊入居者さんがいる状態でも売却できるかどうか
仲介業者を通しての買い主探しががうまくいかなかったため、近所の不動産会社から順番に直接買取してもらえるかどうかを聞いて回りました。
築年数が60年を超えていることと、入居者さんがいる状態であったため、そのような不動産を取り扱ったことのない不動産会社では価格がつけられないと、買取に応じてもらえませんでした。
どうしようかと悩んでいましたが、相談していた不動産会社から築古不動産を専門に取り扱っている不動産会社があると教えていただきました。
それが日成開発さんでした。
□不安の種だった貸家の売却ができて問題解決
日成開発さんでは、私の所有しているような古い貸家やアパート・文化住宅などを専門に取り扱っておられ、過去に対応された相談者さんのお話も聞くことができて、すごく参考になりました。
その中でも私の悩みの種だった入居者さんがいる状態での買い取りにも対応いただけるとのことだったので、日成開発さんにお願いすることにしました。
一般的な不動産会社さんでは、新築や築浅の物件のニーズが高いため必然的に築年数の浅い物件の取り扱いが多くなります。そのような不動産会社は古い不動産の取り扱いが少ないため、ノウハウや経験がほとんど無いことが多いのです。また、築古不動産の場合だと、物件の現状を把握することが重要です。今回のお客様の不動産は貸家でしたが、例えば古いアパートなどで入居率も悪い不動産の場合、収益物件として買主を探しても、買主が見つかりづらい事が予想されます。なぜなら、建物が古いということに加え、空室が多いため利回りが悪く、買主が新たに入居者を募集しても空室が埋まらない可能性が高いためです。逆に築年数の割に外観も綺麗で満室に近いようなアパートの場合は、利回りも良く収益物件として買主が見つかりやすいとも言えます。
簡単に言うと、築古不動産の場合は、今の建物などの状況によりどうするのがベストなのかが違ってくるということです。単純に築年数だけで判断できないのが難しいところです。
私の貸家は入居者さんがおられる状態でしたので、無理な立ち退きを要求することができないため、建物がとても古いからといって一旦取り壊して別の物を建てるということができません。そのため、仲介業者を通して売りに出していた時も、なかなか購入希望者が現れなかったのではないかと教えてもらいました。
今回は、不安でいっぱいだったところを早期に解決いただけたので、また他の物件でも困ったことがあれば相談しようと思いました。
