「貸地(底地)を所有しているけど、収入が少ないので売って手放したい」
「両親が貸地(底地)を持っているけど、これを相続ではなく相続発生前に売却した時どういうメリットがあるんだろう？」
このようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか？
専門家の立場から申し上げますと、物件の状況にもよりますが、貸地(底地)を所有しているのにも関わらず収入が少ない場合、売却してしまう方が良いです。
そこで今回は、貸地(底地)を売却する場合どういうメリットがあるのかについて解説します。
□貸地(底地)の売却を行うときのメリット
＊物件の管理に関する悩みや不安を解決できる
そもそも貸地(底地)は所有する権利と土地を借りる権利に分かれており、それぞれ地主さん(土地を所有する権利を持つ)と借地人さん(土地を借りる権利を持つ)と立場が分かれています。
地主さん、借地人さんのそれぞれの立場と権利が分かれていることで起こる問題があります。
例えば、借地人さんが地代を滞納している時や契約更新の交渉です。
借地人さんは借地借家法という法律で地主さんよりもとても強く立場が守られています。
そのため、地主さんから借地人さんへ一方的な地代の値上げや、地主さんの都合で土地を返してもらうことができません。
こういったところから借地人さんとの人間関係が悪化すると、地主さんが抱える精神的ストレスにつながります。
当社のお客様の中で借地人さんとの関係性が悪く、地代や条件等、契約内容の改善ができない方もおられました。
地主さんにもよりますが、地代収入が少なくて改善が見込めず、精神的なストレスがあるのであれば、お持ちの貸地(底地)を売却してしまい、悩みや不安を解消することも一つのメリットです。
＊貸地(底地)を相続するよりも売却する方が損をしにくい
貸地(底地)を相続すると「相続税評価額」が原因となり損してしまう可能性があります。
相続税評価額とは、相続税を計算する時の基準となる課税価格のことで、所有している貸地(底地)の相続税評価額が知りたい方はお調べいたしますので、ご相談ください。
この相続税評価額が実際の貸地(底地)の売却価格よりも高額になってしまうケースが多いのです。
例えば貸地(底地)の売却価格が3000万円であっても、相続税評価額を計算すると5000万円の評価になる場合があり、その金額をベースに計算されることになります。
こうなってしまいますと、高い評価額を基に算出された相続税が課せられ、地主さんは損をし兼ねません。
これが相続前に売却していただきたい理由の一つです。
□貸地(底地)を売却する相手による違い
＊借地人さんに貸地(底地)を売却する
貸地(底地)の売却を考える際、売却相手として一般的にまず選択肢になるのが借地人さんです。
借地人さんは借地権(土地を借りる権利)を持っているので、地主さんから借りている土地を購入すればその土地を自由に使えることになります。
本来、土地を自由に扱えるかどうかが売却価格に影響しますので、借地人さんが貸地(底地)を購入した後は土地と建物が自分の物になるため、売却する際は第三者に買い取ってもらいやすく、借地人にとってもメリットのある話になります。
借地権割合にもよりますが、更地価格の50%ほどで売却できる可能性もあるため、お互いwin-winです。
ただ、借地人さんとの交渉が難航、もしくは決裂してしまうケースが多いので、売却までに時間がかかる可能性があります。
実際に当社へご相談いただくお客様にも、借地人さんとの交渉が決裂してしまい、どうしようもなくなってしまった方もおられます。
そうならないよう借地人さんへお話しされる前に一度ご相談いただくことをおすすめいたします。
＊第三者(不動産会社など)に対して貸地(底地)を売却する
貸地(底地)を売却する際、一般的な不動産会社では扱いが難しいので、基本的に築古不動産の専門業者へ買取依頼を出されることが一般的です。
更地であれば、駐車場を作ったり建物を建てたりなど有効活用する方法はいくらでもありますが、貸地(底地)は土地を所有する権利なので、直接その土地を有効活用することができません。
有効活用が難しい土地は収益化しにくい資産のため、買い手が極端に減ります。
そのため、不動産会社でも対応できる会社さんは少ないです。
戸建てやマンションのような一般的な不動産ではなく、貸地(底地)のような特殊な条件の不動産の場合、より専門的な知識やノウハウが必要になります。
当社は貸地(底地)だけでなく、古アパート、文化住宅、長屋など特殊な不動産の専門家です。
ご相談いただけましたら、お持ちの不動産に対してどのようにすれば良いのか、お持ちの不動産の今の価値などお伝えし、抱えておられるお悩みを解決できます。
地主の皆さんのようなお悩みを抱えておられた方もたくさんおられます。
実際にご相談いただいた方から様々なお声をいただいています。
下記ご覧ください。
https://jyanushi.com/landlord/success.html
皆さんにとって少しでもメリットになるようにサポートさせていただきますので、ぜひ一度ご相談ください。
