今回は、古い建物で耐震性に難があり、倒壊しないか不安になってしまう築60年にハイツを売却した相談事例をご紹介します。

□大きな地震で倒壊する？

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代男性
ご家族：奥様と2人暮らしをされています
ご相談内容：
今回は古い建物で耐震性に難があり、倒壊しないか不安になってしまう築60年にハイツのご相談です。

このハイツはご相談者様のご両親が昔、資産形成を目的に購入して所有していたものを、相続したものなのだそうです。
とても古い建物で、築年数は60年を超えています。
築年数が60年を超えているもののリフォームや建て替えといったことはせず、破損した部分だけを補修しながらここまできたそうです。

実際に、見た目も相当古く、近所の子供が面白がって肝試しにくるような佇まいだったそうです。
中身も老朽化がかなり進んでおり、強風で家がきしんだり、壁がボロボロ剥がれてきたりと、ご相談者様もさすがに大丈夫なのか不安になってきていたそうです。
ただ幸い、地震などの大きな災害が直撃することはなく、災害で大きな被害を受けたことはなかったそうです。

ただ地震でひどく壊れてしまったりしないか不安になり、知り合いの業者に簡易の耐震診断をしてもらったそうです。
そうすると案の定、耐震性がかなり低く、震度7以上の大きな地震があれば、倒壊する危険性は高いと判定されたそうです。
違法性はないものの、入居者さんの身の安全を考えるとやはり、耐震強度を高める工事をした方がいいと言われたそうです。

しかし、このハイツでそこまで大きな利益を得ているわけではないご相談者様には、耐震工事はあまりに大きな負担であったそうです。

ただ、ハイツが地震で倒壊したときに、どのような責任を負うことになるのかわからず、地震に対してより強い不安を感じるようになったそうです。

そのようなときに、築古物件の専門業者である当社のホームページをご覧になり、どうすればいいかをご相談に来られたとのことです。

□違法ではないが、リスクは大きい

ご相談者様が耐震診断のときに言われたように、耐震強度が低いからといって違法であるわけではありません。
一定の耐震強度を保たないといけないという法律を定めた「耐震基準法」がありますが、これには「旧耐震基準法」と「（現）耐震基準法」があります。
1981年に基準が変わったので、1981年以前に建てられた建物には、旧耐震基準方が適用されます。
そのため、ご相談者様のハイツは建築当時に旧耐震基準法を満たしてさえいれば、今の耐震基準法を満たしていなくても違法ではないのです。

しかし、違法性はなくともリスクが大きいことには変わりません。

まず、修繕リスクはとても大きいです。
家主には建物が破損したりした場合には修繕する義務があり、放置することができません。
そのため、違法ではなくとも強度が弱く、地震などによって破損するリスクは高いため、破損した部分を修繕しなくてはならなくなる修繕リスクは大きくなっています。
修繕には当然少なくない費用がかかりますから、あまり利益がないというご相談者様にとっては怖いリスクです。

また、万が一地震で倒壊し、それによって死傷者が出てしまった場合、家主が責任を負う可能性があります。
家主が建物の保全を十分にしていたと判断されれば、責任を負うことはありません。

しかし、保全を怠っていて、それによって倒壊が起きてしまったと判断されてしまうと、事故の責任は家主が負うことになるのです。
死傷者を出して責任を負うことになった場合の金銭的負担はすさまじく、一例では1億数千万円の支払いを命じられたこともあります。
ご相談者様の修繕は必要最低限だったため、十分に保全していたと判断される確証はありません。
かなり大きなリスクを抱えているということです。

ただご相談者様は、耐震工事のような大規模な改善は金銭的に難しい状態です。
そのため、このリスクを解消するためには、売却することが最善です。
地震はいつくるか予測できないので、このようなリスクを抱え続けるのは危険です。

しかし、築60年を超えた収益物件というのは、一般的には売却が難しいです。
そのため、築60年を超えるような物件であれば、ご相談者様のように、真っ先に当社のような築古物件の専門業者を当たるべきです。
専門業者であれば、買い取りを断られて不毛な時間を費やさなくて済みます。

ご相談者様のハイツも、築60年を超えた非常に古い部類の収益物件でしたが、当社では問題なく買い取ることが可能でした。
そのため、ご相談者様には売却をおすすめし、買い取らせていただくことを打診しました。
ご相談者様にも快諾いただいたので、そのまま手続きを進め、2週間後には買い取りを完了することができました。
ご相談者様の抱えているリスクを素早く取り除くことができ、ご相談者様も肩の荷が降りた様子でした。

築60年のハイツのように、築古物件を売却したい方はぜひ当社にご相談ください。
弊社は築古不動産の専門業者です。
築古物件の相談や査定もすぐに対応可能で、もし売却をお考えになる場合もスピード買い取りいたします。

築古物件のご相談・査定・ご売却の依頼など随時受け付けておりますので、お気軽に日成開発までお問い合わせください。