今回は築48年の築古アパートを賃貸経営されていた方の相談事例を紹介します。

□空室が目立ってきたらリフォームした方がいい？

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：50代会社員
ご家族：専業主婦の奥様と大学生の娘さんと3人で暮らしておられます。
相談内容：
賃貸経営されている築48年の築古アパートの売却相談です。

購入目的は家賃収入で、銀行ローンを組んで購入されたそうです。
中古の物件でしたが、入居者さんも8割くらい埋まっている状態で、今後の収益も見込めると購入時に提案され、その時に提示された資金計画で経営を進めておられました。
順調に家賃収入も入り、ローンも繰り上げで返済できるくらいだったそうです。

災害の大きな影響もなく、定期的に部分補修するくらいしかメンテナンスをしておらず、大きな支出がなくて済んでいたとのことです。
しかし、築年数が経つごとに空室が目立ち始め、家賃収入も不安定になってきたそうです。
その為、購入した時の不動産会社に相談しながら広告を出すなどして入居者さんを募集し、かろうじて入居率を維持しながら、なんとか購入時のローン返済も終えられました。

その当時で築年数が45年を過ぎており、ご自身で管理しながら月々の家賃収入を維持されてきましたが、近年はより一層に空室が目立ち始めたので、以前に相談した不動産会社に再度相談に行かれました。

相談した不動産会社からは「空室が埋まらないのはアパート全体の設備や見た目が古いからで、もっと入居者を集めるにはリフォームをしてアパート全体の魅力を上げるか、リフォームをしないのであれば家賃を下げた方がいいです。」と提案されたそうです。

しかし、この提案を受けてご相談者様は大規模なリフォームに必要なまとまったお金を使うことに疑問を持たれるようになったとのことです。

＊空室が目立つとリフォームした方がいいのか？

今回のご相談者様のように賃貸経営しているアパートで空室が埋まらなくなってきたらリフォームをして物件をより魅力的にした方が良いのでしょうか？

この考え方には様々な意見があります。
今後も賃貸経営を続けるのか、売却も含めて他の選択肢を検討するのかによっても異なります。
資金に余裕があれば、将来的なことも踏まえて建て替えてが有効な場合もありますが、多額の資金を投下して大規模なリフォームをするのは結果的に一番状況が悪化してしまうことが多いのです。
物件の状況にもよりますが、大規模なリフォームをして物件が綺麗になったからといって空室が埋まる保証はありません。
今回のように、そもそも物件自体がかなり古い場合だと、リフォームをしたからといって家賃を大きく上げても、入居者の申し込みが殺到することは望めないことの方が多いのです。

そうなってしまうと、リフォームにかかった費用を回収するのに長期間必要になりますし、リフォーム代金を回収する間に、その他の大きな修繕が必要になることも考えられます。
そのため、「リフォームせずに現状のままで売却する」ことも選択肢の一つとして考えていただいた方が良いかもしれません。

実際に当社にご相談に来られるお客様の中で、リフォームをして入居者さんを集めようとしても、結局は入居者さんが増えずに売却することとなり、リフォームせずに売却した方が手元に残るお金が多かったという方もおられます。

＊入居者さんがいる状態でも売却できる？

建て替えや大規模リフォームするにしても、入居者さんに退去してもらわなければ実施できません。そのため、入居者さんとの立ち退き交渉が必要です。

立ち退き交渉はご自身でしないことをおすすめします。
理由は、立ち退き交渉に失敗してしまうと選択肢がなくなってしまい、どうしようもなくなってしまうからです。

不動産会社に立ち退き交渉を依頼するにも、どの不動産会社に依頼するかも重要です。
不動産会社と言っても、得意不得意がありますので立ち退き交渉の経験が少ない不動産会社に依頼すると交渉が決裂してしまう可能性もあります。
それほど立ち退き交渉は難しいのです。
そもそも、立ち退き交渉を不動産業者に依頼して報酬を支払うことは弁護士法違反となります。

また、売却するにしても立ち退き交渉前なのか、立ち退き交渉に失敗しているのかでは査定価格にも大きく影響します。
実際に、立ち退き交渉前であれば「〇〇〇〇万円」で売却できた築古不動産も、立ち退き交渉に失敗した後では「〇〇〇万円」まで査定金額が下がってしまったことがあります。
そうなると非常にもったいないです。

当社であれば、立ち退き交渉せずに入居者さんがいる状態でも買い取りすることが可能です。
今回のご相談者様のように入居者さんがおられる状態で、今後の選択肢をお悩みになられているのであれば、私どもが物件を念入りに調査してどのような選択肢があるのかをご提案致しますので、その中で納得できるものをご判断いただいています。

今回のご相談者様も、インターネット検索で当社ホームページをご覧いただいた上でご相談いただきました。

当社では、過去に取り扱った事例も踏まえてご説明させていただき、ご検討いただきましたところ正式に買い取り依頼をいただきました。

入居者さんがいる状態のままでも買い取り可能であることをお伝えすると、喜んでいただきました。

築古不動産をお持ちで賃貸経営されていると空室や修繕など様々な問題が潜んでいるかと思います。
今後の判断に大切なことは今の物件の状況を把握していただくことです。
その上で適切な選択を取っていただくことをおすすめしています。