今回は複数の古い貸家を所有していた方のご相談事例を紹介します。

□築古の貸家は買い手が見つかりにくい！？

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：50代会社員
ご家族：
専業主婦の奥様と高校生の息子さんと3人で暮らされています。
お母様は亡くなられており、お父様が近所に一人暮らしされていますが、ご相談者様のご家族とお父様は頻繁にコミュニケーションを取られているそうです。
ご相談内容：
お父様の生前整理のため、お父様が所有している複数の不動産の売却を検討されています。

お父様は自営業をされており、業績が良かった頃に資産運用として3件の中古の一戸建てを購入し、賃貸経営をされていたそうです。
所有している貸家には全て入居者さんがおられますが、3件とも築年数が40年を超えるため家賃を安く設定していて、最近では修繕の必要が増え、管理会社にも依頼しているのであまり利益が出ているわけではないそうです。

自分たちで管理すれば少しは利益も増えるかもしれませんが、ご相談者様もお仕事をされているため賃貸経営を引き継ぐことは難しく、売却の方向で考えるようになったそうです。

＊入居者さんがいる場合建て替えやリフォームは勝手にできない

今回のように入居者さんがおられる場合、建物が古くなってきたからといって家主さんの都合で建て替えやリフォームを勝手に行うことはできません。
もし建て替えや大規模なリノベーションを行いたい場合は入居者さんとの立ち退き交渉が必要になります。
ですので、入居者が退去されるタイミングでリフォームやリノベーションを考えることが、一番ベストなタイミングではないでしょうか。

ただし、入居者の中には何十年も入居しておられる人も居るので、そういった方が退去する意思が無い場合は、改装して家賃を上げようと大家さんが考えたとしても、難しいことが多いのです。

今回の様な貸家の事例とは違うのですが、当社に相談に来られる方の中にも、不動産会社に立ち退き交渉を依頼したけれど、交渉が決裂してどうしようもなくなってしまったという方もおられます。
大家さんが自分で交渉したり、立ち退き交渉に不慣れな不動産会社が交渉を始めてしまった場合、初めは順調でも最後の最後につまずいて、どうしようもなくなってしまうこともあるのです。（当事者でない方が立ち退き交渉を行うと、非弁行為になり弁護士法違反です。）

立ち退き交渉に失敗したような不動産は、トラブルを抱えているためいつまで経っても売れないこともあります。
買い主が見つかったとしても、立ち退き交渉が決裂してしまったことが売却価格に大きく響いてしまいます。

※もし立ち退き交渉に失敗したら？
日成開発では立ち退き交渉に失敗した不動産でも買い取り可能です。
ただし、査定価格に影響します。
実際に他社で立ち退き交渉をしてリフォームすれば「〇〇〇〇万円で売れる」と提案されていた物件で、立ち退き交渉に失敗すると「売れたとしても〇〇〇万円」と大幅に金額が下がったというような事例も多くあります。
当社では、立ち退き交渉に失敗した不動産でも買い取り可能ですが、ご自身で立ち退き交渉を行う前に一度ご相談いただくことを強くお勧めいたします。その方が、高く買い取ることができることが多いためです！

□築古不動産の売却は早期に解決するべき

築古不動産は、売却までに時間をかけてしまうのはおすすめできません。
理由は、買い主をさがしている期間中に新たな修繕の必要が出て、無駄な出費が増えることが多いためです。
建物や設備の劣化の状況は、見た目だけでは把握できません。
売りに出し始めた時は問題がなかったとしても、半年、1年と時間が過ぎることで修繕しなければいけない箇所が出てくる可能性が高まってしまいます。

1回の災害で大きな修繕が必要になり、家主さんの生活を圧迫することもあります。
普通に暮らしていたとしても、突然その状況が崩れてしまいます。

また、売却が完了するまでは大家さんに所有している不動産の管理者責任が生じるため、不動産に起こった被害の責任を負う可能性もあります。
例えば、所有している貸家のエリアで地震があり、貸家の損壊によって怪我をした人がいた場合、管理が不十分だったと判断されてしまうと賠償責任に問われるかもしれません。
知らなかったでは済まされません。
売却中だからといって所有権が変わるわけではありませんので、所有者移転をするまでは所有者としての責任を果たす必要があります。

そのため、売却を検討されているのであれば、特に古い不動産の場合はなるべく早く手放していただいた方が、このようなリスクの心配がなくなりご安心いただけるかと思います。

今回のご相談者様にも、このように今後発生するリスクの可能性も合わせてお伝えしました。
その後当社へ正式に買い取りをご依頼いただき、スムーズに買い取りが完了しました。

今回のような築古不動産をお持ちの方は、一度現在の物件の状況を把握し、今の価値を知る意味でも無料査定をされることをお勧めいたします。
当社であれば売却するしないに関わらず、無料相談を受け付けております。