古いビルの売却をお考えの方はいませんか？
「ビルが古くなってきてしまった。」
「最近、ビルの空室が多くなってきて困っている。」
「古いビルを売却したいと考えて情報収集をしているが、注意点って何？」
このような悩みから古いビルの売却をお考えの方が多くいらっしゃると思います。
そこで今回は、古いビルを売却する際の注意点を解説します！
□古いビルが抱える問題
意外と知られていないのが、古いビルが抱える問題についてです。様々な問題を事前に知っておくことで対策をし、スムーズに売却することが可能になるので、以下で解説する問題を考慮しながら、古いビルを売却するかどうか検討しましょう。
＊安全性の問題
東日本大震災以来、BCP（事業継続計画）は、企業のオフィス選定において欠かせない観点です。また2016年に起きた熊本地震では、実際に古いビルが倒壊するという事例も起きていますので、古いビルの所有者からしたら上記の問題は他人事ではありません。
もし、震災などでビルが倒壊した場合には、損害賠償や訴訟問題などに発展する恐れがあります。またビルが倒壊しなくても高層であればエレベーターの中に閉じ込められたり、破損による怪我なども起きる可能性は十分に考えられますので、危機管理や防災対策は早急に対応しましょう。
＊維持管理費の問題
維持管理費用は、築年の経過に比例して増大する傾向があります。
維持管理費として主に上げられるのが、清掃費・設備管理費・保守管理費・警備業務費になります。またその他にも補修費などがかかってきます。
特に築年数が20年を経過したあたりから、エレベーターの保守・管理費が大きな負担になってきますし、様々な補修費の比率が急激にあがってきます。
未修繕のまま放置されれば建物の老朽化も進みますし、台風などの災害が起こるたびに不安も増大します。
＊売却のむずかしさ
昔建てられた古いビルなどは、今の耐震基準を満たしていない（旧耐震）ものも多く存在します。
耐震強度の低い物件には、買主が現れにくいというのが現実です。
修繕を重ねていったとしても耐用年数の問題により、いずれは大きな決断が必要です。
その決断の代表例が、売却や建て替えですよね。
しかし、この2つの方法にもそれぞれメリット・デメリットが存在しているため、検討はしていてもなかなか売却の決断に至らないことがあるかもしれません。
そのような時は、なぜ今古いビルを売却するのかを再度考えてみても良いかもしれませんね。
・建物が古く、収益率が悪くなってきた。
・老朽化により修繕費の負担が増えてきた。
・相続などで、不良物件を現金化して資産整理したい。
□古いビルの売却方法
具体的に、古いビルの売却の流れがわかるといいですね。
＊ビルの売却相場を調査
ビルの売却手続きに入る前に、まずは、売却価格の相場を調べましょう。
似た物件の売却価格や売り出し価格を探すこともできますが、立地や入居者の状況も違うため参考程度にしかなりません。（売り出し価格＝実際売れる金額ではありません）
公示価格や、路線価・固定資産税評価額なども参考にできますが、実勢価格と開きがある場合も多いのであくまでも目安程度です。
＊不動産会社に査定を依頼
特に古いビルなどの物件の場合は、築古不動産の扱いが得意な専門業者に査定を依頼します。
＊売買契約
買主がみつかったら、いよいよ売買契約をおこないます。
売買契約でおこなわれるのは、主に契約書の読み合わせですが、以前に口約束で決めた事項が盛り込まれていない可能性もあるので、慎重にチェックしましょう。
＊決済・引き渡し
売買契約を結んだら、最後にビルの決済・引き渡しをおこないます。
□売却する際の注意点
＊相場を調べるときの注意点
不動産やビルを売るときには、まず、今ならどのくらいの価格で売れるのかを知ることが大切です。
相場を調べる方法はいくつかありますが、できる限り色々な目線で調べることをおすすめします。
公示地価や基準地価、路線価、固定資産税評価額を参考にする方法がありますが、上にも書いたように目安程度だという点はご注意ください。
＊査定してもらうときの注意点
不動産やビルを売却する際に注意しなければならないのが、高額な査定です。
例えば、不動産仲介業者で高い査定金額を提示され、その金額で売りに出したとします。
その後、その金額では買い手が見つからないからと、価格を下げる提案を何回も受け続けるというのはよくあるパターンになっています。
その点、当社のような築古不動産の買取業者ですと、査定した金額ですぐに売却可能となります。
＊不動産を引き渡すときの注意点
不動産売買は、基本的に現況渡しのため、所有権の転移と、物件の引き渡しなどの義務が生じます。
これらの義務を期日までにしっかり果たさなければ、債務不履行となってしまいます。
その場合は、違約金なども発生するので、注意が必要です。
また、引き渡し条件を確認し、購入者に期日までに必ず引き渡しをおこないましょう。
□専門業者に任せる
一般的に、家やマンションの売却を検討した場合、不動産会社に仲介をしてもらいますよね。
しかし、特に古いビルの場合は様々な違いがある場合もあります。
大規模な修繕の必要が有ったり、入居者が居る状態であったり…
そのため、古い不動産物件に専門的な知識や豊富な経験・ノウハウが無いと、査定金額が極端に低かったり買取自体が行えない事も起こりえるのです。
古いビルの売却は、一般の不動産会社に依頼するのではなく、築古不動産の専門業社に依頼しましょう。
□まとめ
今回は、古いビルを売却する際の注意点を解説しました！
当社では、古いビルの売却についてのご相談を随時受け付けております。
築古不動産の専門家が、お客様を全面的にバックアップいたします。気になることがありましたら、お気軽に当社までお問い合わせください。
