お父様から相続したという築６４年の連棟長屋を買い取りさせていただいたご相談事例をご紹介します。

□築年数の古い連棟長屋を相続したが、息子たちには継がせたくない…

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代サラリーマン男性
ご家族：奥様と2人の息子さん
ご相談内容：
ご相談者様のお父様から相続された築６４年の連投長屋の売却相談です。

当時ご相談者様が生まれる頃、お父様が購入した連棟長屋。
その後、お父様から相続を受けて管理しておられました。
相続した当初はもともと入居されていた方からの家賃収入で収益が上がっていたそうですが、世の中のニーズがマンションや一戸建てに変化したこと、入居者さんが高齢者施設に入られるなどによって5年ほど前から空室が埋まらなくなり、収益が以前ほどの収入が見込めなくなったそうです。

築６４年とかなり古い連棟長屋のため、老朽化による雨漏りや倒壊の恐れもあります。
そのため、このままの空き状況が続く中で所有していては、無駄に管理費や固定資産税を払い続けることになってしまいます。

一度はリフォームしようと考えてみたものの、現在築６４年と古いこともあり、リフォームだけでは耐用年数は上がらず、耐震工事もする必要が出てしまったそうです。
耐震工事をしていては大幅に予算オーバーしてしまうため、リフォームは断念。

いずれ息子さんに引き継ぐ予定あったそうですが、今後の収益増加が見込めず、世の中のニーズから外れた長屋を引き継がせるわけにはいけないと判断。
面倒な手続きなど息子さんに押し付けるわけにはいきません。
お父様から引き継がれた連棟長屋を売却することを決意したそうです。

しかし、近所の不動産屋さんを介して買い取ってくれる方を探しましたが、築６４年とかなり古い長屋のため、なかなか買い手が見つかりません。
相談した不動産屋さんも「築年数がここまで古いと売れ残る可能性が高い」と言われ、別の方法をインターネットで探していたところ、当社のサイトと事例を見つけ、「これだ」と思い、お問い合わせいただきました。

□長屋のニーズは本当にないのか？

一見ニーズがなく、買い手が見つからなそうな長屋ですが、中には築年数が古くても購入する方もいます。
その多くが購入後に建て替えや更地にして、有効活用しようとされます。
ただ、必要以上に費用がかかってしまったり、今回のように入居者さんがおられる状態ではなかなか実行できないケースがよくあります。
入居者さんがおられる場合、立ち退き交渉が必要です。
立ち退き交渉は一度失敗してしまうとどうしようもなくなってしまうので、一般的な不動産会社だと対応できないこともあります。
そのため、ニーズはあるとしても条件によっては、有効活用しようにもできないため購入してもらえないのです。

＊連棟長屋の売却が難しい理由

連棟長屋の売却が難しい理由は他にも大きく分けて2つあります。
連棟長屋の売却が難しい理由のひとつとして、銀行融資が困難であるため現金での購入が必要な点です。

※購入資金の借り入れは、契約者の所得と、住宅の担保価値で融資できる金額が決まります。
仮に返済金の支払いが滞った場合でも、担保物件を売却することで借入金を返済するため、所得だけでなく、担保価値も審査基準に含まれているのです。

今回ご相談頂いている築６４年にもなる連棟長屋は、その古さから倒壊などによって担保住宅がなくなってしまう可能性があるため、担保価値が低く、ローン審査が通らない場合がほとんどです。

連棟長屋の売却が難しい2つ目の理由は、一般的な築浅の戸建てやマンションに比べ、現行の耐震基準の影響が強いことが挙げられます。
銀行融資は、現在適用されている耐震基準を満たしていることが必須条件で融資を受け取ることができます。
しかし、築年数が古い長屋は、現行の耐震基準を満たしていないことがほとんど。
そのため、多くの築古長屋は、売却することが難しくなってしまうのです。