今回は経年劣化でボロが目立ち、入居者もまったく入らなくなった築60年の長屋を売却した相談事例をご紹介します。

□空き家だらけのボロ長屋

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代男性
ご家族：奥様と2人暮らしをされています
ご相談内容：
今回は経年劣化でボロが目立ち、入居者さんもまったく入らなくなった築60年の長屋についてのご相談です。

この長屋はご相談者様が相続して管理をしているのだそうです。
しかし建物は築60年を超えており、見た目にもかなり劣化していることが見て取れます。

かなり古い建物ではあるものの、立地はかなりよかったため、昔は一定数の入居者さんはいたのだそうです。
しかし、外観や室内の劣化が進むにつれて入居者さんは見つからなくなっていき、入居者さんが退去してしまうとそのまま空室が続いてしまうようになってしまったそうです。
今では常に空室がある状態で、そのために家賃収入も少なく、修繕や改装もまともにできないようになっていたそうです。

この状態では新しい入居者さんを見込むことはできず、空室が増えるのを待つばかり。
そうなってしまうと、もはや費用だけがかさむ赤字物件になってしまいます。

そうなる前になんとかしたいと考えたご相談者様は、この長屋を売却することにしたのだそうです。
しかし、いくつか不動産業者を回ってみたものの、長屋を買い取ってくれる業者は見つからず、「ここまで古く家賃収入が少ないと、さすがに買い手はつかない」と言われてしまったのだそうです。

その言葉に売却を諦めようとしていたとき、築古物件を専門に扱っている業者があると聞いて当社を知り、ご相談に来られたとのことです。

□築古物件の空屋は危険信号

築60年以上の長屋のような築古物件では、空屋が目立ち始めると危険信号です。
時期やタイミングによっては空屋が出ることも当然ありますが、築古物件に関しては、「築古物件に住もうとする人がいなくなった」という可能性もかなり大きいです。
築古物件に住もうとする人がいなくなっている場合は、時期やタイミングに関わらず、空室は埋まりません。

入居者さんの心理として、どうしても築年数の大きな物件は不安になります。
外観や内観の劣化具合、耐震強度など、入居者さんにとっての不安要素が多いためです。
そのため周りと比べて家賃が大幅に安いなどの特別な理由がなければ、築古物件を選ぶ人は少なくなっています。
家を探すときに、「築何年以内」という条件で探す人も多く、そもそも選択肢に入っていない可能性もあります。
築古物件は入居者さんを探すことにおいて、ハンデを背負っているようなものなのです。

そのため居住物件では、古ければ古いほど入居者さんが見つかる可能性は下がっていきます。
空室が目立ち始めた後に、条件は同じまま持ち直して満室になるということは考えにくいことです。
空室をなくすには、家賃を下げたりリフォームをしたりといった、なんらかの対策が必要になります。

しかし、ご相談者様の場合は、家賃はそもそもかなり低く、これ以上下げられないような水準でした。
またリフォームや改装の費用を捻出することも難しい状況でした。
ただ、万が一リフォームなどをできる状況であったとしても、オススメはしていなかったでしょう。
築古物件はリフォームをしても、その費用に見合うだけの収益改善はほとんど起きないためです。

そのためご相談者の状況では、売却が最も有効な手段です。
ただご相談者様も経験されたように、ほとんどの業者は買い取ってくれません。
長屋のような築古物件は収益化が難しく、ましてや空室が多くなっているような状態では、なかなか業者としては手を出せません。
業者を責めることはできないのです。

それではどうすればいいのかというと、長屋のような築古物件は必ず、当社のような築古物件の専門業者にまず相談してください。
築古物件の専門業者であれば、築60年を超えていても問題になりません。
不要な時間をかけないためにも、真っ先に専門業者へ相談するべきです。