今回は代々引き継がれているものの契約書がなく、わずかな地代しか入らない底地を売却した相談事例をご紹介します。
□土地賃貸借契約書がない
＊ ご相談者様の状況
ご相談者様：60代男性
ご家族：お子様は独立し、奥様とセカンドライフを楽しまれています。
ご相談内容：
今回はちゃんとした契約書のないまま引き継がれ、わずかな地代しかもらえなくなっていた底地についてのご相談です。
この底地はもういつかわからないほど昔から代々引き継がれているもので、ご相談者様も例に漏れず、底地を引き継いでいらっしゃったそうです。
ただこの底地は、土地貸借契約を結ばないまま貸し出されていたそうです。
昔、仲のよかった地主と借地人との間で口約束のような形で契約があり、そのまま引き継がれてきたのではないかとのことでした。
ちゃんとした契約がないので、当初決まった地代のまま引き継がれ続けていたようです。
そしてこの地代はかなり低く設定されており、固定資産税など土地にかかる税金を支払うと、利益は何も残らなかったそうです。
しかし契約書がない以上、地代を上げるにしても借地人との間で契約の内容変更が必要になるため、トラブルになるのは目に見えています。
また、土地の上には借地人の家が建っており、その土地を活用することもできません。
もはや、資産としての価値はまったくの0と言える状況でした。
そのような土地を、いつまでも引き継いでいても意味がないと感じたご相談者様は、底地を売却できないかと考え始めたそうです。
しかし、底地は有効活用が難しいことから資産価値も低く、どこで買い取ってもらえるのか検討もつかなかったそうです。
そのような時に底地についての当社の記事をご覧になり、ご相談に来られたとのことです。
□契約の曖昧な底地
契約期間がとても長く、代々引き継がれていくような底地では、契約書を紛失したり、契約期間が満了したままになっていたり、契約書をそもそも作成していなかったりと、「契約書がない」ケースはよくあります。
あまり珍しくはない問題と言っても、やはりトラブルの元になることもあります。
ご相談者様のケースように、地代が知り合いなどの信頼関係があるもの同士で定められていた場合、かなり低い地代を設定していることがあります。
当時の信頼関係のある状態ではそれでもいいかもしれませんが、引き継がれていくと地主と借地人との間には特に関係もなくなっていき、最終的には引き継いだ地主が割に合わない状態になることもあります。
ご相談者様もそのような初代の決定によって、割に合わない状態だったと言えます。
ただ、だからと言って地代を簡単に上げられるかというと、それもまた難しいです。
契約期間が終わり、更新契約が地主と借地人の合意によって行われていない場合は、前回と同じ契約内容で更新されることが決まっています。
ご相談者様のケースでは相続した時にはすでに契約期間が終わっており、前回と同じ内容で更新されたことになっていました。
ここから地代を上げようと思えば、地主と借地人の間で契約の内容を変更する必要があります。
しかし、借地人の立場で考えてみれば「なぜ、いきなりそんなことを言い出すんだ！？」ということになります。
借地人も同じように引き継いできたに過ぎないので、いきなり地代を上げさせてくれと言っても、よほどの信頼関係がない限りは難しいでしょう。
強引に地代を上げようとすれば、トラブルに発展するのは火を見るよりも明らかです。
また、土地は一度貸し出してしまうと、取り戻すことは困難を極めます。
土地の上に家が建っている以上、「あと10年でこの家を取り壊してください」とは言えません。
そのため、自分の土地だと言っても有効活用できる可能性は限りなく低く、地代がダメなら建物を建てて貸し出そう、ということもできないのです。
このように、契約書のない底地は地代を上げることも、有効活用することも難しいので、ほとんどの場合、利益にならないことが多いのです。
そうなるとそのまま持ち続けるよりも、いっそのこと売却したいと考えるかもしれません。
しかし、資産価値の低い底地を売却する場合、普通に売却しようとしてもできません。
資産価値の低い底地を、率先して買い取ろうとする業者は少ないです。
ちゃんと買い取ってくれる業者を探す必要があります。
資産価値の低い底地を買い取ることができるのは、当社のような築古物件や底地の専門業者しかありません。
そのため、基本的には専門業者にあたるべきです。
ご相談者様の底地も、当社では買い取ることができました。
ご相談を受けてから2週間もせずに、底地の買い取りを完了させています。
土地は資産として価値があるからこそ持つもので、その価値が認められないなら、ずっと引き継ぎ続ける必要はありません。
利益にならないなら、早めに当社のような専門会社に相談することをおすすめします。
ご相談者様のように、底地を売却したい方はぜひ当社にご相談ください。
弊社は底地や築古不動産の専門業者です。
底地の相談や査定もすぐに対応可能で、もし売却をお考えになる場合もスピード買い取りいたします。
底地のご相談・査定・ご売却の依頼など随時受け付けておりますので、お気軽に日成開発までお問い合わせください。
