今回は入居者との間に家賃トラブルを抱えた築46年の文化アパートを売却した相談事例をご紹介します。

□入居者が家賃を滞納して音信不通に

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代男性
ご家族：奥様と2人で暮らしておられます
ご相談内容：
今回は入居者との間に家賃滞納のトラブルを抱えていた、築46年の文化アパートを売却したご相談事例です。

ご相談者様は親しい友人がアパート経営を始めたことに触発され、このアパートの経営を始められたそうです。
あまり詳しい知識がないまま始めてしまったそうですが、たまたま購入した文化アパートの周辺地域で再開発事業が始まり、入居希望者が増えてアパート経営は軌道に乗っていったそうです。

アパート経営は思いかけず順調にいきましたが、ある時期から問題が発生し始めたそうです。
それは、家賃滞納トラブルです。
入居者の1人が家賃の支払いが遅れがちになり始めたので、その都度催促して、2,3ヶ月遅れで入金されるということが相次いだそうです。
しかし、それからしばらくすると2,3ヶ月経っても入金されず、入居者の部屋へ訪問しても留守になっており、連絡も取れなくなってしまったそうです。
連帯保証人をつけていなかったため当人以外と連絡を取ることもできず、また家賃保証も加入していなかったため、滞納家賃が貯まっていく一方でした。

同じアパートの住人に聞き込みをすると、「ここ数カ月は姿を見ていない」とのことで、どうやらこの入居者は夜逃げをしたと思われます。
連帯保証人もなく、連絡もまったく取れなくなっていることから、家賃請求も契約解除もできない状況になっていたそうです。
そのため弁護士に依頼して、裁判で契約解除や明け渡し請求、未払いの家賃を回収するなどかなり面倒な作業をしなくてはならず、かなりのストレスを感じられていたそうです。

ちょうどご相談者様は、資産を現金化するために「そろそろ売却してもいいかな」と思っておられたらしく、このトラブルもそのまま売却できないか考え始めたそうです。
どこかに文化アパートを高値で買い取っている業者はないかと調べて、当社を見つけてご相談に来られたとのことです。

□音信不通になったら法的手続きを

家賃滞納の中でも、音信不通になるケースは非常に悪質です。
明らかに悪意を持って連絡を遮断していますし、待っていても滞納家賃を回収できる見込みはほぼないと言っていいでしょう。
待っている間も滞納家賃は貯まっていくので、早急に対処する必要があります。

そうはいっても、家にいないからといって勝手に家に入って家具などを処分すると損害賠償請求さる可能性がありますし、この賃貸借契約を解除せずに別の入居者と契約することは残念ながらできません。
なんとなく理不尽な感じもしますが、このような場合は訴訟を通じて契約解除や明け渡しの強制執行をするしかありません。
裁判費用や弁護士費用はかかってしまいますが、ずっと家賃が滞納されることや次の入居者を探すことを考えると、早めに対処する方がいいでしょう。

一般的にはまず連帯保証人に連絡するのですが、ご相談者様は連帯保証人をつけていなかったため、この方法が使えませんでした。
連帯保証人からも連絡を無視されるケースも少なくありませんが、入居者が音信不通になるケースを考えると、連帯保証人は必要ですし家賃保証会社を利用することがより望ましいでしょう。

ただこういった訴訟手続きは、訴訟の費用の方が回収できた金額よりも大きくなる、いわゆる費用倒れになってしまうことがあります。
この先もアパート経営を続けるのなら新しく入居する方には家賃保証会社を利用してもらい、ご相談者様のようにタイミングが合えば、そのトラブルを「解決せずに」売却する手もあります。

アパート経営では長期的な収益が見込めますが、いつまでもその安定した収入を得られるかはわかりません。
そのため、投資額を回収した後に、アパートの価値がなるべく高いときに売却することで、最も大きな利益を得られます。
こういった「売り時」を見つけることもアパート経営には必要なことです。
ご相談者様は最初に上手くいったことで、投資額を素早く回収できていましたので、このアパートの売り時を探しておられた矢先で家賃滞納トラブルが起こってしまったのです。
家賃滞納のトラブルで痛い出費と労力のかかるこのタイミングで、できるだけ高値で売却できないかとご相談者様は考えられていました。

ご相談者様の文化アパートは築46年を超えていたので、大掛かりな修繕が必要になるリスクもあり、また築46年となると入居者が入りにくくなってもおかしくはありません。
さらに、裁判費用もかかるタイミングなので、ご相談者様は売り時としては少し遅かったのではないかと心配されておりましたが、家賃滞納トラブルごと買い取らせていただく旨をお伝えしました。

築46年の文化アパートとなると買い手がつかないリスクも少なくありませんが、幸い当社は築古物件の専門業者であるため、ご相談者様の文化アパートもすぐに買い取る体制が整っていました。

まずは査定をして、ご相談者様に査定額をご提示し、納得いただいた上で、買い取らせていただくことになりました。
査定から買い取りまでは３週間もかかっていません。
ご相談者様も、「こんなにすぐ終わるの」と驚いておられました。