今回は収益マンション売却のご相談に来られた方の事例をご紹介します。

□築古物件の場合は新たに賃貸に出すとなると修繕費がかなりかかることも！

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：50代会社員男性
ご家族：パートで働く奥様と高校生の息子さんと3人で暮らしておられます。
ご相談内容：３年前にお父様から相続されたマンションの売却です。
ご相談に至るまでの経緯：
お父様が亡くなられ、数年前に築45年の収益マンションを相続されました。
マンションは全20室あり、当時は稼働率が良く家賃収入が見込めるので、お父様から賃貸マンション経営を引き継がれたそうです。
しかし、最近は退去される方が続いており、空室になっても新たな入居者さんからの問い合わせもなく、全20部屋中8部屋が空室となってしまったそうです。
空き部屋となった8室はまだ退去後のリフォームなどはされていない状況で、新たに賃貸に出すにも修繕費用がかかってしまうため、痛みが少ない今のうちに手放せないかと売却を検討されました。

＊リフォームしても空室が埋まるとは限らない！？

築年数が古い場合、入居希望者さんからの問い合わせを集めようと、リフォームして物件の魅力を上げようと提案されることがあります。
リフォームをして入居希望者さんが集まれば良いですが、現実はそれほど思うようにいかないものです。
賃貸で物件を探している方は、立地、間取り、設備、築年数など優先する条件は人によって様々です。
リフォームするにしても人によっても好みが分かれてしまいますので、物件の魅力を上げたとしても好まれなければ入居には繋がりません。
又、リフォームをしたとしても、家賃を上げてリフォームにかけた費用を取り返すには数年かかる場合もあります。

実際に当社にご相談に来られた方の中でも、リフォーム代金を家賃に上乗せすると問い合わせが全く来なかったり、家賃に上乗せしない場合ではいつ回収できるのかがわからないという方がおられます。

賃貸経営を続けてリフォーム代金を回収しようとされる方も多いですが、その間にも別の修繕に支出がかさんでしまったり、空室が埋まらずに赤字経営が続いてしまい、売却しても結局は手元に残るお金が少なくなってしまう方がおられます。
リフォームせずにそのまま売却した方が手元に残るお金が多くなる方もおられるのです。

このように築古不動産へのリフォームはリスクが高く、まずは当社のような築古不動産の専門業者にご相談の上ご判断いただいた方が、損をせずに適切なご判断をしていただけます。

□築古不動産の売却はスピードが大切

築古不動産売却のポイントはなるべく早く手放せるかのスピードがカギです。
スピードが大切な理由は、価格ではありません。
新築や築浅不動産の場合は、時間が経つごとに不動産の価値は徐々に下がっていきますが、今回のような築45年のマンションだと時間が経っても不動産の価値はそれほど変わりません。

では、なぜスピードが大切なのでしょうか？

それは、売却に時間をかけることによって修繕のリスクが高まるからです。
新築や築浅不動産の場合、時間がかかったとしても大きな修繕が必要になる可能性は少ないですが、築古不動産の場合は外観では気づかない箇所が劣化している可能性があります。

また、地震大国と言われる日本ではいつ大きな地震が起こるかわかりません。
売りに出している期間中に地震が発生し、大きな修繕のために多額の修繕費用がかかってしまう可能性があります。
修繕だけで済めば良いですが、地震によって建物自体の損壊あるいは倒壊によって被害に遭われた方がいる場合、不十分な建物管理であると見なされると賠償責任に問われることもあるのです。
いくら売りに出していたとしても引き渡しが完了するまでは所有者であり管理者であるため、時間をかければかけるほどこのような危険性が潜んでいます。

これらの理由から築古不動産を売却される際はスピードを意識していただくことをおすすめします。

売却方法でも「不動産会社を介した売却方法」と「不動産会社が直接買い取る方法」の大きく2つがあります。

不動産会社を介して売却する場合、売りに出してから引き渡しまで一般的に6ヶ月ほどかかると言われています。
これは新築や築浅物件も含めた一般的な期間なので、築古不動産の場合6ヶ月経っても売れ残っていることもあり、思っているよりも時間がかかってしまう可能性が高いのです。

又、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、調査をして査定価格を出すだけなので、比較的売却完了まで時間がかかりません。

今回のご相談者様もご相談に来られてからすぐに査定に入らせていただき、買い取り完了まで約3週間ほどでした。

ご相談者様も早く手放すことができ、