今回は築50年の文化住宅の売却相談に来られた方の事例をご紹介します。

□民法改正で今後の賃貸経営も変わる！？

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代女性(専業主婦)
ご家族：
定年退職された旦那様とセカンドライフをのんびり過ごしておられます。
息子さんがおられますが、大学卒業後に社会人となられ、東京にお住まいとのことです。
ご相談内容：
10年前に相続された築50年の文化住宅の売却相談です。
ご相談までの経緯：
元々、ご両親が賃貸経営されており、ご両親が亡くなられて10年前に相続されました。
ご両親が賃貸経営されている頃はいつも満室だったので、ご主人の定年後の収入が見込めると思い、賃貸経営を引き継ぐことにされたそうです。
管理会社にも依頼はせずにご自身で管理されておられ、家賃収入も順調だったそうです。

しかし、ここ数年では空室が増え、家賃の滞納や修繕費用の増加で思うように収入が上がらず赤字が続いているそうです。
なかなか赤字から回復しないため賃貸経営に嫌気がさしてしまい、売却を検討され始めました。

＊改正民法で今後の賃貸経営に変化が

2020年4月に施行された民法改正によって、保証人になる方に対して「極度額(きょくどがく)」という保証の上限金額を明確に定めなければならなくなります。
極度額の上限によって、保証人になってもらいないケースが増え、入居申し込みにも影響があると考えます。
例えば、今回のように家賃を滞納された場合最終的に保証人に請求されます。
そのため、家賃を滞納されても回収できるように極度額を多めに設定すると、保証人の欄が埋まりにくくなり、賃貸契約が成立しにくくなるかもしれません。

極度額の金額は事例がないので正確には言えませんが、1〜1.5年分ほどだと保証人になる方もスムーズに印鑑を押していただきやすいのではないかと思います。
もちろんアパートやマンションなどの物件の状況によっても前後するものなので、築古不動産の場合だとより設定が難しく感じるかもしれません。

□入居者さんがいる状態だと売却しにくい？

築古不動産で入居者さんがいる状態だと売却対応が難しいことがあります。
その要因は、入居者さんがいる築古不動産だと収益化が難しいからです。

新築や築浅物件で入居者さんがいる状態だと、今後の家賃収入が予想することが安易なので取り扱いがやさしいですが、築古不動産はそのままだと収益化が難しく大規模リフォームあるいは、解体をして別の建物を建設しようと考えられます。

そのため、入居者さんがいるままだと大規模リフォームや解体をすることができないので、立ち退き交渉が必要です。

ただ、不動産会社でも立ち退き交渉の経験が少ないと、失敗してしまう可能性があります。
1件でも立ち退き交渉は失敗してしまうと、残った1件のままの状態を維持するしかなくなってしまいます。
そうなってしまうと、今まで以上に収益化が難しく売却価格にも響いてしまうのです。

実際に当社にご相談に来られる方の中にも、立ち退き交渉を失敗する前では「〇〇〇〇万円で売却できる」と提案されていた物件が、立ち退き交渉に失敗すると「〇〇〇万円でしか売れない」と金額が下がってしまった方もおられます。

そうならないためにも立ち退き交渉を行う前に、当社のような築古不動産の専門業者にご相談いただくことをおすすめします。
当社であれば入居者さんがおられる状態でも買い取り対応が可能で、入居者さんがおられる状態で物件の査定をさせて頂きますのでご安心ください。

今回のご相談者様も入居者さんがおられる状態だったため、立ち退き交渉が必要かどうか心配されておられました。
赤字が続いているので、なるべく早く売却したいとおっしゃっておられましたので、入居者さんがおられる状態でも買い取り可能であると安心してもらいました。

物件の詳細情報もご提供いただき、早急に物件の査定をすませて査定価格を5営業日ほどでご連絡できました。

そこからご検討いただいた時間も合わせても、買い取り完了までちょうど2週間でした。

ご相談者様も

「自分ではどうすればいいのかわからずずっと悩んでいましたが、こんなに早く解決できるとは思ってもいませんでした。悩みのタネがなくなり良かったです。ありがとうございました。」

と喜んでいただきました。

今回のご相談者様のように賃貸経営が順調であっても、時代の流れとともに徐々に経営が傾いてしまうこともあります。
そのような時には、不動産会社に相談されるかと思いますが、不動産会社でも物件によって得意不得意があり、築古不動産であれば一般的な不動産会社では取り扱いが難しく対応ができないと断られるかもしれません。

その際は当社のような築古不動産の専門会社にご相談ください。
当社であれば買い取りをするしないに関わらずお持ちの不動産のお悩みをサポートするコンシェルジュサービスがございます。
物件の状況をお伝えいただきましたら、当社から適切なアドバイスをさせていただきます。

また、トラブルを抱えて悩んでいる場合も当社であればそのお悩みごと買い取りさせていただくことも可能です。

お持ちの不動産でお困りの方はぜひ当社日成開発までお気軽にご相談ください。