今回は築古アパート一棟を2週間という早さで売却された方の事例をご紹介します。

□築古アパートの経営を続けることは難しい！？

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：50代会社員男性
ご家族：
パートで働く奥さんと大学生の息子さんがおられます。
息子さんは大学の近くに一人暮らしをされており、定期的に仕送りをされているそうです。
ご相談内容：
お父様が経営されている築古アパート売却のご相談です。

今回ご相談いただいたアパートはお父様が賃貸経営されているアパートで、築年数が今年で45年を迎える築古物件です。
元々この物件は不動産ブームの時にお父様が購入されたもので、お母様が亡くなられた際にお父様がアパートの一室に移り住み、大家さんをされていました。
そのため管理会社には依頼せず、お父様ご本人がお一人で管理・経営されていました。
しかし、お父様が数年前に腰を悪くされて一人での生活が厳しくなり、施設へ入居されることになったそうです。
その当時お父様は、息子であるご相談者様にアパートの賃貸経営を続けて欲しいとお考えだったそうです。
ただし、ご相談者様は今も現役でお仕事をされており、賃貸経営の経験もありませんでした。
そのアパートは空室が目立つため、管理会社へ依頼するとほとんど利益が残らないくらいだったそうです。
職場からも遠く、一人暮らし用のアパートなので奥様と住み込みで管理するようなこともできません。
このような現状をお父様とじっくり相談されたうえで、売却することも視野に入れてまずは査定をしてもらおうという話になり、代表としてご相談者様がご相談に来られました。
当社を知られたきっかけはホームページだそうで、古い不動産を専門に取り扱っていることや掲載している事例の内容を見ていただき、無料個別相談会にお申し込みいただきました。

□改正民法の施行によって今までと状況が変わるかもしれないタイミングである

ご相談者様は賃貸経営の経験がないとのことで、古い物件でこれから賃貸経営を始められる場合、少しハードルが上がってしまうことも考えられます。
というのも、2020年4月1日から施行される改正民法の影響があるからです。
改正される内容で影響が大きなポイントとしては、今後入居される方との賃貸契約です。
「極度額(きょくどがく)」と言う、保証の上限金額を明確に定めなくてはならなくなります。

この極度額とは、「根抵当権により担保することができる債権の合計額の限度(民法第398条の2第1項より引用)」を指します。
例えば、「連帯保証人の負担する債務の極度額は100万円である。」と賃貸借契約書に明記されている場合、もし入居者さんが家賃を長期間滞納して、夜逃げされたとすると、連帯保証人へは極度額として決めた100万円までしか請求ができなくなります。
これまでだと極度額を明記しなくてもよかったので、全額請求ができていました。
しかし、極度額を明記しなければならなくなったことで、滞納分の家賃や原状回復費用など全額回収することができなくなる可能性があります。

そうなると、大家さん側が泣き寝入りするしかなくなってしまい、このようなトラブルで大きな赤字になってしまうかもしれません。
特に築年数の古いアパートなので、修繕費用などがこれから増える可能性も高いことを考慮すると、売却という手段も良い選択肢の一つだと思われます。

□築古不動産の売却はスピードが大切

築古不動産の売却はスピードが大切です。
その理由は、買い主を探している期間中に修繕が必要になる可能性もあり、買い主探しが長期化すると売るつもりの不動産に対しての税金も支払わなくてはなりません。
今回のような築45年のアパートだと、建物の古さだけではなく耐震性や入居率、収益率なども買い主にとっては大きな判断材料となるため、なかなか買い主が見つからないという事も予想されます。

実際に当社にご相談に来られた方にも同じようなことがありました。
古い不動産を売りに出していた期間中に外壁のひび割れが見つかり、入居者から不安の声が大きくなり、補修工事をしなければならなくなったそうです。
そうなると、売却できた金額から補修工事費用を差し引いた金額しか手元には残りません。
売る予定の不動産に修繕費用をかけていては元も子もありません。
もう少し早く手放していれば無駄な出費が無かったことを考えると、非常に残念なケースです。

当社は無料で相談だけでも受け付けておりますし、築古不動産の状況によって起こり得るリスクの説明や、改善のアドバイスも行っています。また、ご要望があれば今の状態のままですぐに買い取りすることも可能です。

今回のご相談者様も売却に時間をかけたくないという事でしたので、早急に査定をして査定金額のご提示を行い、さらにお父様やご家族にもご相談いただくため、査定書と物件調査書を作成してお渡ししました。
お父様からもすぐにお返事をいただけたので、買い取りの手続きもスムーズに進めることができ、最初にご相談いただいてからちょうど2週間での買い取りとなりました。

ご相談者様もお仕事がお休みの際にご相談に来ていただいていたので、