今回はご両親が痴呆症になったことで、ご両親の所有する築古文化住宅の管理を任されるようになった、ある会社員の男性の事例をご紹介します。

□家賃を巡ってトラブルが発生…

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：40代男性
ご家族：奥さまと中学生の息子さんとの3人で暮らしておられます。
ご相談内容：
今回は「入居者さんとのトラブルから、売却を検討中の築古文化住宅」についてのご相談です。

ご相談者様はご両親が認知症になったことで、5年ほど前からご両親が所有する築60年の文化住宅の管理を任されるようになりました。

ご両親とは離れて生活しており、管理する文化住宅はご相談者様のご自宅から車で2時間と遠方なため、管理に負担を感じていたそうです。さらに、入居者さんが徐々に退去していったことで以前よりも利益が減り始めていたことにも頭を抱えていました。

そんな中、ある入居者さんとのトラブルが発生します。
家賃を2ヶ月滞納していた入居者さんに対して催促の連絡をしたところ口論となり、関係がこじれてしまったとのことです。

このことをきっかけに、騒音トラブルによるクレームや、遠方のためスムーズな対応ができなかったことが原因で、今まで特に問題のなかった入居者さんとも気まずくなってしまいます。

ついにはご自身での管理に限界を感じ、売却を決意したとのことです。

□不動産会社を回ってみても…

しかし、今回のケースでは「入居者付きの築古文化住宅」の売却となります。
このような場合は、買い手が見つからなかったり、かなり安く見積りをされてしまうことが多いです。

なぜかというと、一般的にそのような古い物件を扱っている不動産会社自体が少ないことと、あったとしても経験やノウハウが無いため、扱いたがらないから会社が多いからです。

一般的に不動産会社にとっては、収益化しやすいかどうかが一番大切です。
1件でも立退き交渉が決裂してしまうと、どうにもできなくなるため、経験が少ない不動産会社や、築古不動産を専門的に取り扱っていない不動産会社にとっては、敬遠したくなる案件なのです。

実際にご相談者様も、どうにか立退き交渉をせずに、そのまま売却できないものかと不動産会社を回ってみたそうですが、良い回答を得られる不動産会社は無かったとのことです。

□立退き交渉を行うリスク

基本的に立ち退きの通知は、契約期間満了の6ヶ月～1年前までの間に行う必要があります。余裕を見て1年以上前から交渉を行うケースもあります。

そして解約申し入れには、借地借家法28条に定められている「正当な事由」が備わっていることが前提です。
正当な事由とは、建物の老朽化に伴う耐震性の不足などですが、絶対というわけではなく、個々の事例で変わってきます。

また、貸主の都合で退去して貰う場合は、立ち退き料を支払わなくてはなりません。
立ち退き料の支払いをもって、正当事由を補完すると裁判所が認めたケースもあります。

立退き料は、賃借人が新しい住居を探すための費用（保証金・敷金・礼金・仲介手数料など）や、移転先に引っ越しをするための引っ越し費用として、家賃の5～6ヶ月分を支払うのが一般的です。
ただ、金額は交渉次第という側面があり、場合によっては大きな差が出ることや、中には高額な立退き料を請求されるといったリスクがあります。

さらに一般的な賃貸借契約においては、貸主からの解約や、契約期間満了時の更新の拒絶は基本的にできませんので、退去に応じてもらえないという可能性もあります。

もし交渉が決裂してしまった場合には、専門家へ依頼することになりますが、その際も依頼料として費用が発生しますし、いつ収束を迎えるのかは分かりません。

ご相談者様も、ご自身でトラブルのある入居者さんに立退き交渉をすることを考えると、とてつもなく気が重かったと仰っていました。

そんな時、たまたま目にした弊社のホームページの記載で前向きな気持ちになれたとのことでした。そこには、築60年越えの物件を売却した事例について詳細に書かれていました。

わらにもすがる思いで相談にいらっしゃったご相談者様ですが、結果として大変満足して頂くことができました。

ご相談者様のご希望通り、入居者さんとの立ち退き交渉をご自身で行うことなく、売却する方向でお話をさせて頂いたからです。

弊社はどれだけ古いアパート・マンションであっても扱える、築古不動産の専門業者です。