家賃滞納者がいる築50年を買取させていただいた事例をご紹介します。

□何か月も家賃滞納が続いてる…

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：50代会社員男性
ご家族：奥様と二人暮らし
ご相談内容：若い頃に購入していた貸家の売却のご相談です。

ご相談者様が30代の時、仕事上の付き合いでお世話になっていた方の所有する貸家を買わないかと持ちかけられたそうです。
当時は資金に余裕があったのと、お世話になっている方ということもあり、購入を決断されました。
現在はご年配の方が、ご相談者様の貸家を借りておられるそうですが、ここ数ヶ月家賃の滞納や支払い期限遅れが続いているそうです。
はじめは何の問題もなく家賃の支払いがなされていたものの、ある時から支払いが遅れることが増えてしまい悩んでおられました。

家賃の滞納が始まった当初は、毎月書面にて家賃の支払いの催促をしていましたが、反応があったりなかったりだそうです。
強制的に契約解除も考えていたそうですが、仮に契約を解除して新たに入居者をさがしたとしても見つからず、固定資産税だけ払い続けるのも嫌だなと思い、契約解除に踏み切れずにいたそうです。

これからも家賃未払い状態が続くのであれば契約解除し、所有している貸家を売却してしまいたいと思い、近所の不動産会社にも相談したそうですが、「家賃滞納のようにトラブルを抱えている物件は買取が難しい」と話し追い返されてしまったそうです。

その後、途方に暮れておられましたが、インターネットで貸家の売却について調べていたところ当社のホームページを見つけ、お問い合わせいただきました。

□家賃未払いがあっても買取が可能？

家賃未払いの場合、多くの不動産会社は買取を避けたがるものです。
しかし当社では、家賃未払いの入居者さんがいる状態であっても買取可能です。
売り主さんにご負担をかけず買取させていただきます。

＊本来の家賃未払い時の対処方法

家賃未払いが発生している貸家を売却する場合、入居者さんに対して支払い勧告と契約解除通知を送付します。
相当な期間を定め、滞納している家賃の支払いを勧告。
その期日までに支払いがなかった場合に契約解除する旨を記載し、書面で送付します。

この時、入居者さんに契約解除通知が到着することによって効力が発生するため、契約解約通知は内容証明郵便を使用する必要があります。
一般的には、支払い勧告と契約解除通知を別々に発行し、送付することが通常だと思われがちです。

しかし、それでは問題解決に時間がかかってしまうため、支払い勧告と契約解除の通知を同時に行うことで、問題を早期解決に導けます。

例えば、支払い勧告と契約解除の書面には「〇週間以内に家賃滞納代である〇〇円をお支払いください。もし期日までに支払いの確認ができなかった場合、同期日をもちまして賃貸借契約を解除したします。」などと記載をします。

＊入居者さんが応じない場合の法的処置

入居者さんが催促に応じず、音信不通になるケースは多いです、
その場合、待っているだけでは解決しませんので早急に対処する必要があります。
とはいえ、日本は借りる側の立場が守られているため、勝手に家具などを処分することができませんし、別の方と賃貸借契約を結ぶことができません。

この場合一般的には連帯保証人へ連絡するのですが、連帯保証人にも連絡を無視されるケースもよくあります。

そうなると訴訟を起こして回収する必要が出てきます。
ただ、訴訟にかかる費用が家賃を回収した場合の金額を超える、いわゆる費用倒れになってしまうことが多いのです。
トラブルは解決できてもその後の売却までを考えると費用がどんどん膨れ上がってしまうかもしれません。
そこで、トラブルを「そのまま」抱えた状態で売却する方法があります。

今回のご相談では、ご相談者様は「契約解除ができたとしても次に借りてくれる人が見つからず、固定資産税だけを払うのももったいない」と悩まれていました。

当社からはそのままの状態で買取可能だと伝え、すぐにご了承頂き、買取の手続きを進めさせていただきました。
結果、ご相談いただいてから2週間ほどで買取の手続きを終えることができました。

入居者さんとのトラブルを解決してからの売却では、なかなか話しが前に進まず、手放せるまでに長期間を有することがほとんどで、その間の修繕リスクなども考えるとできるだけ早めの対応が得策です。

今回のケースでは2週間のスピード解決だったため、ご相談者様からも