今回は徐々にテナントが入らなくなり収支が成り立たず、劣化した箇所も修繕できずにいた築50年の古いビルを売却した相談事例をご紹介します。

□テナントが入らず火の車

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代女性
ご家族：お子様は独立し、旦那様とセカンドライフを楽しまれています。
ご相談内容：
今回はテナントが入らなくなり、修繕費用も出せなくなっていた築50年の古いビルの相談事例です。

このビルは、ご相談者様のご両親が不動産投資目的で購入したものを、ご相談者様が相続したものです。
当時、ご両親が管理をされていたときはいつも満室で安定した収益があったそうです。
ただ、年数が経つにつれ少しずつ空室が出始めて、満室であることは珍しくなっていたそうです。

そうはいっても、一定の収益にはなっていたため、空室の少し目立つ状況だったものの、そのまま相続することになったそうです。
しかしタイミング悪く、長年テナントに入っていた2社が退去してしまい、想定していたよりも空室が増えてしまったそうです。
募集してもテナントは入らず、収益にほとんどならない状態に陥っていました。

さらに、ずっと空室だった部屋が集中豪雨を受けてから雨漏りし始め、修繕する必要が出ていたそうです。
しかし、収益よりも支出が大きくなっている状況だったため、修繕費用を出そうにも出せなくなっていました。
雨漏りしている部屋は、修繕するまでテナントには入ってもらえない上に、1つの部屋が雨漏りしたということは、他の部屋でも同じことが起きる可能性があるということでした。
ただでさえ支出がかさんでいるのに、これ以上の負担があるともう手に負えなくなってしまうと、危機感を持っておられたそうです。

ただ、ご相談者様は収益にもなっておらず、まともに修繕もできていない物件を買い取ってもらうことはできないと考えておられたそうです。
そのため、ずっとどうしようか頭を抱えていたそうです。
そのようなときに、築古物件の専門業者である当社の話を聞き、藁にもすがる思いでご相談に来られたとのことです。

□赤字になると立て直しは難しい

ご相談者様のように、築古物件は一度入居者さんが入らなくなり、修繕費用や管理費用をまかなえなくなってくると、立て直しが難しいことが多いのです。
入居者さんが入らなくなるのは周りの環境の変化などもあるかもしれませんが、一番大きい要因は築年数が大きすぎることです。
築50年のような古いビルであれば、築年数の増加による経年劣化は避けられませんし、見た目にも古くなってくるので、どうしても物件を探している人からは避けられてしまいます。
一度空室が目立ち始めると、なかなか入居者さんが見つからないのはよくあることです。

しかし収益が成り立っていないとしても、必要な修繕や管理はしなくてはいけません。
もし大家さんが必要な修繕や管理をしておらず、万が一大きな地震や台風などの自然災害で入居者さんが被害にあってしまった場合、大家さんが責任を問われる可能性があります。
過去の判例では、地震で倒壊して入居者さんが亡くなった際、大家さんの管理不足が認められて1億数千万円もの賠償金が請求されたこともあります。
ここまで大きなものではなくても、災害や経年劣化で建物が破損し、入居者さんから申し立てがあった場合、大家さんには修繕する義務があります。
お金がないからできません、とは言えないのです。

収益がないから修繕費用や管理費用を出せないのに、義務があるから修繕も管理もしなくてはいけない。

このような苦しいジレンマになっている場合は、大家さんの取るべき行動は1つです。
それは売却すること。
すぐに手放すことが最善でしょう。

ご相談者様は「こんな収益にもなっていないし、修繕もしないといけない建物が売れるはずがない」と思っておられたそうですが、実はそんなことはありません。

収益性がなくトラブルのある築古物件であっても、当社のような専門業者であれば買い取りは可能です。

実際にご相談者様のビルも、確かに経年劣化で修繕する場所はたくさんあり、空室もかなり多い状態でした。
それでも査定の結果、このビルを買い取らせていただくことになりました。
確かに専門業者でもなければ厳しい状況ではあったと思いますが、当社なら取り扱いが可能だと判断しました。

ご相談者様が売却の手続きを始めてから、半月程度で買い取りを完了することができました。
ご相談者様は「トラブルもまるごと買い取ってもらって、ようやく解放された気分です」と仰っていました。
収益が成り立たなくなって苦しい状況になってしまっても、諦めずに専門業者に相談することで、解決できることもあります。