今回は空室が埋まらなくなり、負債と化していた築50年の古い一棟マンションを売却した相談事例をご紹介します。

□空室だらけで収益はマイナスに

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代男性
ご家族：奥様と2人暮らしをしておられます
ご相談内容：
今回は空室が埋まらなくなり、赤字になっていた古い一棟マンションについてのご相談です。

ご相談者様は数十年前に家賃収入を得るためにこのマンションを購入し、これまで管理をされていたそうです。
当時は、昨今のようにマンション経営はメジャーではなく、近隣にはマンションも多くなかったことから、空室が開いたままになることもなく、堅調に家賃収入を得られていたそうです。

しかし、購入から10年くらい経つと、マンション経営がブームになり、近隣にもマンションが建つようになってきたそうです。
もともと古い建物なので設備も整っているとはいえない状態であったため、周りのマンションにどんどん人が流れていく状況に陥ったのだそうです。

家賃を周りの相場と比べて大きく下げたり、設備を少しずつ新しくしてなんとか空室が出ないようにしていたそうですが、奮闘むなしく、空室が出るともう埋まらない状態が続いたそうです。
そんな中でもご相談者様は工夫を続けておられましたが、築50年という建物の古さも相まって手の打ちようがない状態に陥り、ついにはコストが収益を上回る赤字経営になってしまったのだそうです。

ご相談者様にとってできることはすべてやっており、もはやどうしようもないと絶望しておられたそうです。
売却しようにも、赤字経営で築50年のマンションに買い手がつくとも思わず、ほとんど諦めていたそうです。
そんなときに、たまたま築古物件の専門業者があるとマンション経営をしている知人に話を聞いたそうで、だめ元でご相談に来られたとのことです。

□築古物件で赤字からの立て直しは厳しい

ご相談者様は「もうどうしていいのかわからない」と仰っており、株の投資で失敗して多額の借金を抱えたような様子で悩んでおられました。
ご相談者様は売却することも黒字に転換することもできないと考えておられたため、これからずっとコストが積み重なっていく大きな「負債」を抱えたように感じていたのでしょう。
ご相談者様の立場で考えれば、かなり苦しい状態だったと思います。

実際に、赤字になってしまった築古物件を黒字に戻すことは、相当厳しいと言わざるを得ないです。
赤字物件を黒字に戻そうとするなら、まず最初に思いつく対策はリフォームだと思います。

しかし、築50年を超えるような築古物件で、リフォームをしたら収益が改善するとは限りません。
リフォームをしたらそのリフォーム費用を回収するために家賃を上げないと収益は改善しないわけですし、綺麗になったからといって「築50年」というラベルは消えません。
周りにもっと新しくて家賃も安い物件があれば、そちらに人が流れてしまいます。

もちろん建物は動かせないので、周りに建物が増えて競合が激しくなったからといって、競合の少ない場所に移動するなんてこともできません。
もっと利便性の高い場所に移動することもできません。

そうなると家賃を下げるしかありませんが、ご相談者様の場合は家賃を下げて赤字になる水準まで来ています。
これ以上下げることもできません。
ご相談者様が感じていたように、完全に八方塞がりの状態です。

築古物件はこのように赤字になってしまうと黒字に戻すのが難しいため、赤字に向かっていく傾向をキャッチしたら、早めに売却するために動くのが得策でしょう。

しかし、そう考えて動くときの次の問題は、築古物件の「売りにくさ」です。
築古物件は銀行融資が困難であることから、購入者は現金で購入しなければならない事が多く、築古物件に多額の現金を支払うくらいなら、銀行融資でもっと利回りなどの条件が良い物件を購入する方が、投資家や不動産業者にとっては利益が大きいでしょう。
なかなか、築古物件を率先して買い取る投資家や不動産業者は少ないのが実状です。

そのため、築古物件を売却するために動く場合は、真っ先に当社のような築古物件の専門業者に相談してください。
「最も求めているところ」に持っていくことが、売却の基本です。
築古物件を最も求めているところは、まず間違いなく築古物件の専門業者でしょう。
早く、高く売却するためには、築古物件に相談することが最善手となるでしょう。

そしてこれは、赤字になってしまった築古物件も同じです。
ご相談者様は「売却はできない」と思い込んでおられましたが、違います。
売却はできます。

実際に、ご相談者様のマンションも、買い取らせていただくよう打診しました。
ご相談者様にとっては「借金を買い取らせてください！」と言われているようなもので、まさに青天の霹靂だったようです。
驚いておられましたが、同時に隠しきれない喜びが滲んでいました。
そのまま買い取りを進めさせていただき、2週間ほどで買い取りを完了することができました。

ご相談者様は借金から解放されたように、