今回は修繕費などの出費が膨らんでいき、生活費を圧迫する築60年の築古文化アパートを売却した相談事例をご紹介します。
□出費が毎月止まらない・・・
＊ご相談者様の状況
ご相談者様：60代女性
ご家族：旦那様と2人暮らしをしておられます。
ご相談内容：
今回は「出費が続く築60年の築古文化アパート」についてのご相談です。
この文化アパートはご相談者様が昔、親しい友人がアパート経営を始めたときに、知人を真似て手探りで経営を始められたものです。
当時は、文化アパートの需要も多くあり、素人の手探り状態でも空室はなく、思ったより上手くいっていたとのことで、勢いで始めた割には順調に収益になっており、「なーんだ、余裕じゃない！」と正直思っていらしたそうです。
当時、収益分は貯蓄するのではなく、かなり良い暮らしをしていたとのことです。
資産形成のためというよりも、「収益が出るから」という視点で始められており、あまりにも順調にスタートしたため「これがずっと続く」と考えられていたといいます。
しかし、マンション経営がブームになったこともあり、周辺にはどんどん共同住宅が増えていったため、空室がなかなか埋まらずに家賃を下げざるを得なくなり、少しずつ陰りが見えてきました。
また、この文化アパートは購入時点で築40年を超えており、かなり老朽化していて耐久性に難がありました。
集中豪雨があった際には雨漏りが発生し、修繕のため多額の出費となってしまったそうです。
それからというもの、内部で老朽化が進んでいたのでしょうか、せきを切ったかのように次々とボロが出始め、毎月のように修繕費用が必要となり、アパートの出費でご自身の生活費を圧迫し始めてしまったとのことです。
生活費を圧迫し始めたことで危機感を感じ、インターネットで弊社のホームページを見つけてお問い合わせいただきました。
□築古物件は老朽化による修繕費用も計算に入れて
今回のご相談では、「修繕費用が思ったよりも高くなってしまった」ことによって、生活費を圧迫し始めておられます。
老朽化したら修繕費用が増えるというのは、一見当たり前のように思えます。
しかし、人は上手くいっているときほど見積もりが甘くなってしまう傾向があるのです。
「楽観バイアス」といいますが、ご相談者様も最初にあまり苦労なく軌道に乗ってしまったことによって、楽観バイアスの罠にハマってしまったようです。
築40年や50年を超える物件は、どうしても老朽化が進んでいます。
一見大丈夫なようでも、地震や集中豪雨といった自然災害によって、老朽化していた部分が露呈することも少なくありません。
築古物件で定期的なメンテナンスや修繕を行っていない場合は、予想外の修繕費用などによって計算が狂ってしまうリスクがあるのです。
このような予想外の出費に計算を狂わされ、生活費を圧迫しないためには、定期的なメンテナンスや修繕費用を先に計算に入れてしまうことです。
いわゆる、保険のような考え方ですね。
ご相談者様の事例でも、これまでの利益を考えると、修繕費用や管理費用を含めても利益になっているはずでした。
しかし「予想外」だったために、生活費を圧迫する状態になっていたのです。
築古物件との付き合い方の基本は、老朽化による建物のダメージも想定することを考えておく必要があるかと思います。
ただ、築古物件では、家賃収入が低いために「これ以上は修繕費用をかけられない」と思うようなときがあることも事実です。
修繕やリフォームをしても、その費用をまかなえるような利益が見込めない場合ですね。
ご相談者様の事例でも、家賃を下げたり、空室が出始めたりして、修繕費用や管理費用をこれ以上かけられない状態でした。
その場合は、すみやかに売却することも有効な手段です。
しかし、今回の文化アパートのような築50年や60年の物件は、売却することも容易ではありません。
文化アパートのような築古物件はあまり一般的な不動産会社では取り扱い事例が少なく、相場を判断できないので敬遠されやすいのです。
また、築古物件は金融機関からの融資が困難ですので、現金で購入する必要があるので買い手がつきにくいこともあり、なかなか売却してくれる不動産業者が見つからずに苦労される方も多いです。
築古物件は、弊社のような築古物件の専門業者に相談することで、スムーズに売却することができます。
今回のご相談者様の場合でも、築60年の文化アパートというとても古い物件でしたが、半月ほどですぐに買い取ることができました。
ご相談者様は、最初は「売りたい」というよりも、「なんとかしてほしい」というようなご相談でしたので、お話を聞いて状況をご説明し、ご相談者様との相談の上で売却という結論に至りました。
このように「なんとかしてほしい」というようなざっくりとしたお悩みでも、お話を聞いた上でしっかりと状況を判断、ご説明し、最善の選択ができるようにサポートさせていただいています。
築60年の文化アパートのような築古物件を売却したい方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
弊社は築古不動産の専門業者です。
相談や査定もすぐに対応可能で、もし売却をお考えになる場合もスピード買い取りいたします。
築古物件のご相談・査定・ご売却の依頼など随時受け付けておりますので、お気軽に日成開発までお問い合わせください。
