今回は建物の耐震診断で「倒壊の恐れあり」という恐ろしい診断が出てしまった築50年越えの古いアパートを売却した相談事例をご紹介します。

□倒壊の恐れあり！？

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代男性
ご家族：奥様と2人暮らしをしておられます。
ご相談内容：
今回は「倒壊の恐れがあると診断された築50年越えのアパート」についてのご相談です。

このアパートは、ご相談者様が若いときに投資ブームに乗って購入したものでした。
購入当時は築20年だったので、今は築50年を越えています。
今回の件が発覚するまで、特に大きなトラブルもなく、近年は空室が増えてきたものの入居者は入っていたので特に何も気にすることなく賃貸経営をしていたそうです。

ある日のこと、気になる記事に目が止まったそうです。
そこには、「災害で入居者が亡くなったら大家の責任！？」とあったそうです。
中身を読み進めてみると、災害で建物が倒壊した場合には大家の責任になる可能性があると書かれていたとのことです。

阪神大震災における過去の判例では、倒壊したマンションのオーナーに対して1億円を超える賠償責任が問われたケースもあります。
不安になったご相談者様はアパートの耐震強度を確かめるべく、簡易耐震診断を依頼しました。そこで出た結果は、なんと「倒壊の恐れあり」と診断されてしまったそうです。

耐震補強工事も考えたそうですが、お子さんもおられないご相談者様にとって、築50年を超えるアパートに高額な工事費をかけてまで耐震補強をする意味があるのかと疑問に思い、可能であればこのまま費用をかけずに売却してしまい、その後のことは買い取った人に考えてもらいたいというのがご相談者様のご要望でした。

地震はいつ発生するかは予測できません。入居者さんの安全を考えて、一日も早く業者を見つけようと探しましたが、あまりに建物が古く、今回の耐震診断の結果を伝えると気持ちよく引き受けてもらえる仲介業者が見つからなかったそうです。

なんとか仲介業者に売却をお願いしても、買い手が見つかる可能性は低いと言われたそうです。そこで、不動産投資に詳しいご友人に相談してみたところ、当社への相談を勧められたとのことでお問い合わせをいただきました。

□倒壊の恐れのある古いアパートでもすぐに売却できる？

今回のケースでは、「建物が古くて倒壊の危険があるが、耐震補強工事に高額な費用をかけるメリットがない」ことが問題でした。

当然、とても古い建物なので現在の建築基準法における耐震基準を満たしていません。
今回の建物のように、昔の耐震基準に合わせて合法的に建てられた後、法改正によって耐震基準に適合しなくなった建物は「既存耐震不適格建築物」と呼ばれ、所有者は耐震診断を行い、必要に応じて耐震改修を行うように努めなければならない事とされています（努力義務）。

ただし、災害によって建物が倒壊し入居者さんに被害がでた場合、家主さんに重大な過失があれば責任が問われることがありますので、責任を問われないように対処しておきたいところです。

しかし、ご相談者様にはお子さんがいないので、相続してもらうことができませんので、多額の工事費用をかけて長期的に支出を回収していくことが難しいケースもあります。

耐震補強をしてお子さんが引き継ぐことができるのであればメリットもありますが、そうでない場合は、やはり耐震補強に大きな費用をかけるのは割に合わないかもしれません。

今回のご相談は現状のままでの売却がご希望です。しかし、ここまで築年数が古いと買い手がつきにくいのが実状です。

築50年を越えた耐震基準に満たない建物には、銀行融資は困難ですので購入する際には現金で支払うことになります。
この時点で、買い手は極めて限られることが容易に想像できます。
このような扱いにくさから、基本的に築50年を超えるような築古物件は親身に相談に乗ってくれる業者も少なく、築古物件の知識やノウハウを持った業者も限られるため、相談できる業者を見つけるだけでも一苦労するようなケースもあります。

日成開発ではこのような築年数の古い不動産を専門に扱っているため、素早く対応することが可能でした。
ご相談者様はなるべく早く手放したいとのご希望でしたので、ご相談いただいた後すぐに買い取りの手続きに取り掛かりました。
実際に物件を見てみたところ、非常に古い物件でしたので扱わない業者が多いだろうなというのが感想です。
大きな地震はいつ起こるかわかりません。ご相談者様はすごく不安を感じておられましたので、ご不安を早く取り除くために急いで手続きを進め、1週間ほどで買い取りを完了することができました。

ご相談者様は大きな肩の荷が降りたようで、これから奥様とのゆっくりした生活を満喫するとのことでした。

1つ大きな心配事があると生活の質が下がってしまうものです。生活の質を下げてしまうくらいなら、早めに手放すことを考えるのもいい選択肢です。

無事に買い取りが完了して、ご相談者様が充実した生活に戻れると感じて安心しました。

ご相談者様のように耐震に不安のある築古物件を抱え、耐震工事費を出すことが難しい場合は、ぜひ弊社にご相談ください。

弊社は築古不動産の専門業者です。
築古不動産の相談や査定もすぐに対応可能ですので、もし売却をお考えになる場合もスピード買い取りいたします。

築古不動産のご相談・査定・ご売却の依頼など随時受け付けておりますので、お気軽に日成開発までお問い合わせください。