今回は、代々引き継がれていた貸地を思うように活用できず、心労ばかりたたっていたというお客さまが、底地を売却して解放された相談事例をご紹介します。

□地代が収益になっていない・・・

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：50代男性
ご家族：お子様は独立されており、奥様とお2人で住んでおられます。
ご相談内容：
今回のご相談内容は「貸地」の売却についてです。

ご相談者様のご家系ではこの貸地はずっと引き継がれていました。
地代がもらえるからと引き継いでいましたが、実は大した地代は得ていませんでした。
ご相談者様以前の方は、他にも文化住宅や貸家を所有していたことから、この貸地の地代のことは深く考えていなかったようで、それなりの収入があると思い込んでいたようです。

しかし、ご相談者様がしっかり調べてみると地代はごくわずかで、固定資産税を差し引くと収益は0に近い状態でした。
これに地主としての対応の時間を考えると、マイナスになっているとも考えられる状態です。

もう受け継いでしまっているので、ご相談者様は貸地をもっと有効に活用して収益をあげようと考えたそうです。
しかし、現在の地代は驚くほど低い値段に設定されており、加えて借地人さんにかなり有利な条件で契約してしまっていたことも判明したそうです。

ご相談者様に不利な契約だったので、「これはいけない」と思い、契約の内容を適正なものに更新しようと考えられました。

ただ、借地人さんからするといきなり契約条件が悪くなるような話を聞き入れるわけもなく、連絡をしてもあしらわれるばかりで、相手にしてもらえなかったそうです。

ご相談者様も無理を言うつもりはなかったようなのですが、それでも契約内容や地代に強く不満を持っておられたので、合法的に契約を更新する方法はないかと調べ始めたとのことです。

しかし調べてみたことで、ご相談者様は大きな問題を抱えていることに気づかれました。

とても古い貸地なので、旧借地法が適用されていたのです。
借地法は現在、借家借地法として改定されていますが、平成4年より前から存在する貸地については、旧借地法が現在でも適用されます。

旧借地法を平たく言えば、「借地人さんの権利がより強固に守られた法律」です。
地主であるご相談者様にとっては不利な状況です。
ご相談者様は法律の上でも打つ手がないことに気がつき、途方に暮れたそうです。

そのような状況の中お知り合いに弊社のことを聞き、ご連絡いただいたのが今回の背景です。

□貸地はそのまま売却できる

どうしたらいいかわからないという状態だったそうで、ご相談者様には現状取れる選択肢をお伝えしました。
選択肢としては、以下の4つが考えられます。
（現状に不満があるとのことですので、そのまま持ち続ける選択肢は除外しています）

契約について借地人と交渉する
借地権を家主から買い取る
貸地を借地人に売る
貸地をそのまま売却する

まず1は難しい状況です。
すでに交渉が上手くいかなかったという事実があることから、難航が予想されます。
交渉にかかるコストに見合うだけのリターンがあまり見込めないことから、この選択肢はなしということになりました。

2つ目と3つ目は「貸地と借地権（貸地に立っている家の権利）を揃える」ことを目的としたものです。
現状の問題は、「貸地と借地権が別々の所有権になっている」ことから生まれている問題です。
そのため、「地主が借地人から建物を買い取る」もしくは「借地人に貸地を売る」ことで、貸地と借地権が別々の所有権になっている問題を解決できます。
ただご相談者様の場合は、建物を買い取るような大きな投資はできないとのことで2つ目の選択肢もなしなります。

3つ目の選択肢は一考の余地はありますが、余計なコストはかけたくないとのことで3つ目の選択肢も有力でないということから、貸地をそのまま売却することをお勧めしました。
余談ではありますが、１～３の交渉はかなり難しい交渉となります。なぜかと言えば、借地人から「断る！」と言われればそれまでです。旧借地法とはそれほど強力な法律なのです。

ご相談者様は「え、そんなことできるんですか」といった反応でした。
「条件の悪い貸地だけの売却なんてできない」と思われていたようです。
不動産会社の中でも実際に貸地を扱う業者は少ないので、そう思われたのも仕方がありません。
ご相談者様の利益になっておらず、心労だけが積み重なっているような状態でしたので、なるべく早く売却を進められるように、弊社で買い取りをすることを提案させていただきました。

代々受け継いだものを勝手に売っていいものかとお悩みになっていましたが、ご相談者様の負担になっているのなら、そのまま持ち続けることを先代は望んではおられないのではないかと勝手ながらお伝えさせていただきました。

確かにそうだということで、ご決心されました。

すぐに買い取りの手続きを進め、なるべく早く手続きを完了できるように努めました。

ご相談者様が想像していたよりも売却完了までが早かったようで、すごく喜んでいただけました。

貸地の売却となるとかなり長い期間がかかると思われがちですが、意外と時間をかけずに進められる方法もあるので、お困りのことがございましたら一度当社のコンシェルジュサービスをご利用ください。

売却するしないに関わらず、抱えておられるお悩みに対し、解決に近づけられるようサポートさせていただきます。

当社では貸地以外にも、築古不動産に関するご相談・査定を無料で受け付けておりますので、もしお持ちの不動産の取り扱いにお困りでしたら、お気軽に当社日成開発までお問い合わせください。