今回は空室が増えて収入が減り、修繕費も用意できなくて悪循環になっていた古い1棟マンションを売却された相談事例を紹介します。

□空室が多い！修繕費も出せない！

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代男性
ご家族：息子さんはすでに自立し、奥様とセカンドライフを歩まれています。
ご相談内容：
今回は「空室が増えて収入が減り、修繕も難しくなった築年数の古い1棟マンション」についてのご相談です。
このマンションはもともとご相談者様が資産運用のために購入したものです。
購入当時はご自身で管理もしていて家賃収入もありましたが、近年は相次ぐトラブルに退去も多く、ご自身では対応しかねて管理会社に依頼するようになってからは、当初から比べてかなりの減収になっているとのことです。

「何か対策をしないと・・・」と漠然と思っていましたが、管理会社に聞くと「一時的なものだから大丈夫です」と言われたので、ついつい管理会社任せにしていたそうです。

しかし、いつまで経っても状況は改善されず、気がつけばさらに家賃収入は減り、まったく収益にならない状態に陥っていたそうです。

もう管理会社との委託契約は解除したそうですが、そうは言っても今さら自分で管理するのもツラいし、入居募集をしても入居者が入らない状況です。

空室に申し込みが入るようにするために修繕工事をすることも考えたそうですが、しばらく家賃収入もないような状態が続いてしまっていたので修繕費を捻出することもできないような状態だったそうです。
これでは「空室も埋まらないし、修繕工事もできないし、管理もしなくてはいけない。固定費もかかる。どうしよう」と悪循環に陥っておられました。

また、マンション自体は非常に古い建物で近くの不動産では「解体したほうが早い」と言われ、売却すらできないような状態でした。

そのようなとき、「築古物件を専門に扱う業者がある」とお知り合いから聞いたとのことで、当社へご相談に来られました。

□修繕が難しい場合の古いマンションはどうする？

お客様のご相談内容では、マンションの築年数が古いことと、修繕費用の捻出が困難であることが問題です。
マンションの築年数が古いと、お部屋を探している人からは避けられることも珍しくはありません。
「築●●年以上の物件は見ない」と決めているような人もいるくらいです。
そうなると、新築マンションや築浅マンションとの差別化を図るために家賃を下げなければいけなくなります。

しかし、そうすると収益が下がってくるので、家主さんからすると嫌ですよね。
「なかなか家賃を下げることができず、どんどん空室が増えていってしまう。」
ご相談者様も、家賃を下げるタイミングを見失っていたとおっしゃっておられました。
築古物件ということでどうしても収益が下がってしまうことが、まず大きな問題になってきます。

この問題を回避しようと思えば、修繕工事を避けては通れません。
修繕工事をして見た目や設備を上げて、価値を高めて貸し出します。
そうすれば再び家賃収入が安定して入ってくるようになる可能性があります。

しかし、この修繕工事は先行投資になります。
多額の資金を投資して、数年先の利益を狙うものです。
修繕工事をするなら収益が落ち切る前に早めに決断し、余裕のあるうちに先行投資の費用を用意する必要があります。

しかし、ご相談者様はかなり苦しい状態になってしまっており、先行投資を行う余裕はありませんでした。又、銀行融資を受けて修繕工事をすることは不安であるとのことでした。

仮に先行投資ができたとしても、回収できる時期の目処が立たないことが実情です。
実際に当社へご相談に来られた方の中でも大規模リフォームをされても、空室が埋まらなかったり、家賃を上げることもできず、結局は売却された方もおられます。

その場合、売却されてもリフォームにかかった費用のことを考えれば、結果的にあまり手元にお金が残らなかったという方もおられます。
このように築年数が古いからといって無闇に修繕工事をするとその費用が回収できないリスクがあるのです。

このようにご説明させていただき、当社で買い取りをさせていただくかどうかご検討いただくことになりました。

いきなり決断するのも難しいため、修繕にはいくらほどかかりそうか、収益になり始めるのはいつごろになりそうか、本当に収益にできるかなど、いろいろとご相談しながら、少しずつご相談者様のお悩みやご不安を解消していきました。

3日ほど検討されて、修繕工事が高額になることと、収益化が不透明なことから、売却することをご決断されました。
ご相談者様の負担の種はなるべく早く取り除いた方が良いので、すぐに手続きに入らせていただきました。
相談もじっくりされた上でのご決断だったので手続きもスムーズに進み、1週間ほどで売却を完了させることができました。

築年数の古いマンションで空室が目立ってお困りの方は、ぜひ当社のコンシェルジュサービスをご利用ください。

当社は築古不動産の専門業者です。
築古不動産の相談や査定もすぐに対応可能で、もし売却をお考えになる場合もスピード買い取りいたします。

築古不動産のご相談・査定・ご売却の依頼など随時受け付けておりますので、お気軽に当社日成開発までお問い合わせください。