今回は、築45年の実家を相続前に売却するかどうかを検討されていた方のご相談内容を紹介します。

□築古不動産の売却は相続前それとも相続後どっちがいい！？

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代男性
ご家族：
専業主婦の奥様と二人で暮らしておられ、一人息子さんがおられますが、すでに大学を卒業され独立されています。
ご相談内容：
お父様が住んでおられたご実家をどうするのかをご相談に来られました。

ご実家は築45年の一戸建てで、お爺様の代から住んでおられたようです。
その家は何度かリフォームされているそうですが、間取りや設備の古さは否めません。

ご相談者様は弟様が一人おられますが、このご実家を自分または弟と共有で相続するのか、それとも相続前に売却した方が良いのか迷っておられたところ、当社日成開発のホームページをご覧いただき、ご相談に来られました。

＊相続財産を分ける方法

相続財産の現物分割
現物分割とは、財産をそのまま形で相続することです。
今回の場合、ご実家をそのままご相談者様か弟様が相続するか、お二人の共有名義にすることになります。
例えばご兄弟が多い相続の場合、話し合いで長男はご実家、次男は現金（預金）、三男は骨董品など、別々の財産に対して相続人を決める方法を取られることもあります。
ただし、相続される財産がそれぞれ同程度の価値でない場合、不満が出たり大きなトラブルに発展することも考えられます。
相続財産の代償分割
代償分割とは、分割できない財産を相続した人が、他の相続人に対してその財産の価値に見合う現金を渡す方法です。
今回の場合、もし仮にご相談者様がご実家を相続された場合、ご実家の不動産価値と同額の現金から、相続の取り分（割合）に応じた金額を弟様に支払うことになります。
ただし、今回のご実家のように築45年の一戸建ての場合、査定などで見積もりを取って、およそこの金額で売れるだろうという予想金額を基に計算することになることが多いと思いますが、例えば後に地価が高騰（または暴落）した場合などにトラブルが起きることも予想されます。
相続財産の換価分割
換価分割とは、分割できない財産を売却して、その売却益を相続人に分配する方法です。
今回の場合ですと、ご実家を売却してから相続する方法です。
相続当時の価値で現金に換えるので等分することができますが、相続前に売却するのか相続後に売却するかによって、相続税などの金額が大きく変わる場合もありますのでご注意が必要です。
相続財産の共有
共有とは、文字通り分割できない不動産などの財産を相続人で共有する方法です。
今回のご相談者様の場合で例えると、ご実家をご相談者様と弟様の共有名義で所有することになります。
ただし、ご相談者様の息子さん、弟様の息子さんへの次の相続時に揉めるケースが予想されます。
また、売却や建て替えを考えた場合、共有者全員の同意が必要になります。（※売却の場合は、自分の持ち分だけ売ることも可能です。）
そのため、共有名義にするのは後に問題の可能性を残し、相続時の一時的な解決にしかならないことが多いと言えるかもしれません。

＊日成開発のコメント

今回のような築45年の一戸建てのようにいわゆる築古不動産は、なるべく早く売却していただいた方が手元に残る現金が多くなることがよくあります。
というのも、築古不動産の買い主探しは長期戦になることが多いためです。建物が古くて修繕の必要が多かったり耐震性の不安が有ることも理由の一つですが、買い主の銀行融資が付きにくいというのも大きなマイナス要因となります。
そのために、まずは物件の今の状態を把握する意味でも、弊社のような築古不動産の専門業者で査定や相談されることをお勧めいたします。

また、築古不動産の場合、買い主を探している期間中に地震や台風などで被害にあったり、設備に故障が出てしまうと修繕費が余計にかかってしまいます。前述のように築古物件の売却は長期化することが多いため、手放すつもりなのに修繕費や税金がかかってしまっては元も子もありません。
そのため、なるべく損をしない方法で早く売却できるよう、相続前に当社のような築古不動産専門業者にご相談ください。