ご相談者様は遠方に住んでおられ、大阪の北摂地域に住むご両親の不動産を売却された方の事例を紹介します。

□住んでいる地域と管理する物件が離れていると経営を続けることは難しい

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：50代会社員
ご相談者様のお住まい：愛知県

置かれていた状況：
お父様が大家として管理されていたアパートが今回取り上げる不動産です。
お母様は既にお亡くなりになられており、お父様がお一人でアパートの一室に住み、他の部屋は賃貸に出して大家として管理されておられました。
ご高齢のため足腰が弱ってしまい、歩くのにも苦労されるようになり施設へ入居されることになったため、息子であるご相談者様がアパートの管理を引き継がれました。
ご相談者様は愛知県にお住まいだったため、初めは管理会社に依頼されていました。

しかし、築45年も経つアパートなので賃料は安く、入居率が7割を下回ると赤字になってしまう状況だったそうです。
建物が古く間取りや設備も古いこともあり、頻繁に新たな入居者が見つかるとは限りません。

初めの頃は何十年も前から入居されている方が複数おられたので、管理会社に支払う費用を差し引いてもやっていけていたそうです。
一度入居者さんが減り始めてから徐々に空室が目立つようになり、管理会社に依頼し続けると税金や修繕費を考えれば赤字になるため、ご相談者様ご自身が都合をつけてなんとか自分で管理できないかと考えておられました。
ただし現実的には、内覧などの対応も遠方に住んでいてはできるはずもなく、建物が古いという事もあって売却することを決めてらっしゃいました。

□売却に時間をかけるとリスクが大きい

今回のように、住んでいる地域と経営されているアパートが離れていて急な対応ができない場合、あまり売却にお時間をかけていただかない方が良いことが多いです。

理由は大きく2つです。

＊理由１：諸経費の支出が続いてしまうため

買い主を探している期間も時間が経過しますので、新たな修繕の必要が出たり、時期が来れば固定資産税の支払いも必要です。
また、売却中でも所有者には変わりありませんので、全く管理しなくても良いという訳にはいきません。
管理会社に管理を頼みつつ買い主を探すことになるため、小さな赤字が積み重なっていくことになってしまいます。

＊理由2：地震や台風などの災害のリスクがあるため

近年日本で頻繁に地震や台風が発生しています。
数年前にも大阪の北部エリアを中心に地震、台風の大きな被害が出ました。
今回のご相談者様の物件がある北摂エリアでも、被害が出た建物が見られました。

修繕が必要であるにもかかわらず修繕が行われず、地震や災害などで万が一建物が原因で入居者さんに被害が及んだ場合、大家さんが責任を問われかねません。

裁判で大家さんの管理者責任が問われ、賠償金の支払いを求められた事例もあります。
特に築年数の古い物件だと、年数を重ねていくにつれ、いつ急に限界がくるかわかりません。
1回の災害で大きな修繕が必要になることもあります。
このように築年数の古い物件は家賃収入が得られる財産であると同時に、特にメンテナンスが十分行われていない物件は、いつ爆発するかがわからない「時限爆弾」のようなものなのです。
もしも急に限界がくれば、建物が大きな被害を受けて家賃収入が減ったうえ、賠償責任を負う可能性も出てきてしまうのです。

□なるべく早く売却するためには

今回のような築年数が45年経っているアパートだと、不動産買い取り業者に売却していただく方法が、最も早く売却できる方法になります。

不動産仲介業者を使って買い主を探すのは、一見高く売れる可能性があるように感じられるかもしれませんが、特に築古物件の場合は不動産仲介業者もリスクを避けたいため、当社のような築古不動産専門業者に話を持ち込むことが本当によくあります。
そうなると、不動産仲介業者にかかった仲介手数料が丸々余計な費用となってしまうため、直接弊社にご売却いただいた方がお得だったということもあるのです。

ただし不動産買い取り業者でも、築古不動産をあまり取り扱った経験の少ない、新築や築浅の不動産が得意な不動産会社にお願いしてしまうと、査定・買い取りが難しいこともあります。
築古不動産の経験が少ない不動産会社に築古不動産売却の依頼があった場合、前述の不動産仲介業者の場合と同様に、自社では直接買い取りが行えないため、弊社のような築古不動産の専門業者に話が持ち込まれるのです。（表面上は一旦買い取った後に弊社のような築古専門業者に即売却）
それで取引（売却）が成立した場合は、当然仲介手数料など差し引かれた金額が所有者さんの手にする金額となってしまいます。
不要な手数料などが引かれないためにも、直接弊社のような築古不動産専門の業者にまずはご相談いただくことを、強くお勧めいたします。

弊社であれば、シロアリ被害・雨漏り・床が抜けそうなどの問題を抱えた古いアパートや、入居者さんがおられる状態でも買取が可能で、相談や査定に一切費用はかかりません。