今回はご両親と住んでおられた実家の長屋を売却された方のご相談例を紹介します。

□築年数の古い長屋の売却はハードルが高い！？

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：60代男性

置かれていた状況：
築60年の長屋にご家族とお母様で住んでおられました。
その長屋は4軒繋がっており、他の部屋には親戚の方達がそれぞれ住んでおられます。

元々はご相談者様のお祖父様が所有していた土地に長屋を建てられ、お祖父様のご兄弟家族が残り3軒に住まわれており、今ではその孫世代が住んでいるというケースです。
お祖父様が他界されてからは、連棟長屋の所有権は現在お母様が相続されています。(区分所有されていません。)

そのお母様は高齢という事もあり、施設へ入ることが決まっておられます。
ご相談者様は、そのタイミングでこれまで住んでいた長屋から離れ、近くにマンションの購入を検討されています。

抱えている問題：
所有権はお母様が持たれていますが、他の部屋は親族のため家賃をかなり安く設定されたままになっています。
また、現在の住まわれているご親戚への契約書等の書類が一切無く、現所有者のお母様も、相手が親族だからと不明確なまま過ごしてこられたそうです。

もしこの長屋の購入を考える方が出てきた時、当然家賃の値上げ交渉なども見越して検討されることになるかと思います。
ただし、借地借家法という入居者さんを守る法律があり、所有者（大家さん）が入居者に対して、一方的な賃料の値上げや立ち退きを求めることはできません。その為、購入者側からすれば大きなリスクになってしまいます。

※借地借家法とは
「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続きに関し必要な事項を定める」ことを目的とした法律です。
今回の場合、賃貸借期間満了後でも長屋に住むことを継続していると、これまでと同じ条件で賃貸借をしたと認識されます。

そのため、このご相談者様の長屋は収益性が低いため、収益目的の買い主にとってはメリットが少ない状態です。
不動産を購入される方の多くは、居住目的以外にも収益性があるかどうか、その物件（土地）を有効活用できる余地があるのかどうかなど、投資目的の方も多くおられます。
売却方法によっては、買い手が見つからないリスクが非常に高いと言えるかもしれません。

□築60年の長屋の売却方法

ご相談者様のように連棟長屋で入居者さんがおられる状態の売却方法は、大きく分けて２つの方法があります。

＊不動産仲介会社を利用して買い主を探す

不動産仲介業者に査定をしてもらい、様々な広告媒体で買い主を探すことになります。
ここで問題になるのが、「査定金額で売れるとは限らない」という事です。
不動産仲介業者によっては、媒介契約（※１）を他社に取られることを防ぐためにとてもその値段で売れないような高めの査定額を最初に提示することもありますので、そうなると無駄に期間だけが過ぎてしまいます。
また、新築や築浅物件を中心に取り扱う一般的な不動産会社では、今回のような築古不動産を取り扱えってもらえないケースがあります。
古い物件の場合は、修繕の必要性の多さや耐震性への不安、立ち退き交渉の可能性を考えると、取り扱うのに経験やノウハウが必要になるためです。
（※１＝媒介契約とは…不動産の売買や賃借を不動産会社（宅建業者）に依頼する契約のことです。）

＊不動産買取会社に買取してもらう

築古不動産の取り扱いができる不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
この方法は、不動産会社が買主になるため、不動産仲介業者を使った売却と比べて売却までにかかる時間がかなり短くなります。
ただしここだけの話、築古不動産の経験が少ない不動産会社に買取依頼をした際、弊社のような築古不動産の専門業者に話が持ち込まれることがよくあります。
その場合、仲介手数料や紹介料などが差し引かれた金額が所有者さんの手元に入ることになります。
つまり、築古不動産の経験の少ない不動産会社ではなく、直接弊社のような築古不動産専門業者に売却していただいた方が、お得なこともあるのです。