今回は築45年のアパート一棟を買い取りさせていただいた一例を紹介します。

□入居者がいる不動産は買い手が見つかりにくい？

＊ご相談者様の状況

お客様：50代会社員

家族構成：
・奥様は正社員として企業に勤めておられ、世帯年収が比較的高いご家庭です。
・私立の中学校に通う息子さんがおられます。

置かれていた状況：
ご相談者様は、新卒で働いていた頃から金融系の企業で働く友人に今後の資産形成について色々話を聞く機会があり、知識を深めていたそうです。
30歳を超えた頃から、ご主人と奥様の収入が増えたこともあり、アパートを購入して運用を始められました。
その時に購入されたのが、当時で築年数30年を超えるアパートです。
8部屋ある物件を700万円ほどで購入され、部分補修を中心としたリフォームを実施されています。
経営当初は満室で、ローンの返済も順調だったようです。
しかし、数年前から空室が目立つようになり、これまでのようには家賃収入が得られなくなったため、近所の不動産会社に相談されました。

＊入居者がいる場合、不動産の活用方法が限られてしまう

相談しに行った近隣の不動産会社では「この物件は買い手が見つかりにくいですよ。」とアドバイスされたそうです。
収益物件として購入を検討される方から見ると、空室が多く赤字が続く状況は大きな問題です。
他に売却の方法は無いかと調べた結果、当社のような築古不動産を専門に取り扱う不動産会社の存在を知り、相談に来られました。

新築や築浅マンション、アパートの場合は、その不動産自体の資産価値や需要も高く、賃貸に出すと比較的空室が埋まりやすいです。
しかし、築年数が古いマンションやアパートになると、建物が古い事に加え設備や間取りが時代のニーズに合わなくなってきていることもあり、入居率の改善が難しい事もあります。
そのため、今回のような築45年経っているアパートの場合だと、入居率改善の見込みがあればリノベーションをしたり、建替えたり、建物を解体して他の用途に使用する目的で購入を検討する方が多いと思われます。

特に建物を解体する前提の場合は、立ち退き交渉をしなくてはなりません。
もしも話がうまくまとまれば良いのですが、交渉が決裂してしまうというリスクが有るため、その様な不動産には手を出さない不動産会社も多く、購入を検討される場合でも立ち退き交渉に掛かる費用なども見越して購入金額を検討するため、売却価格はかなり低くなってしまうことが予想されます。

不動産会社でも得意不得意があり、不動産会社によってはリスクの高い立ち退き交渉が必要な物件を取り扱ってもらえない場合もあるため、立ち退き交渉の経験が多い当社のような専門業者に相談することをお勧めいたします。

□入居者さんが居ても買い取りが可能！？

当社へ相談に来られた際は、すでにこのアパートを手放すつもりでおられました。
今は不動産価格が高騰しているので、なるべく早く売却して現金化したいというご要望がありました。
そこで不動産の詳細を伺い、当社で買い取りさせていただくことになりました。
当社では入居者さんがいる状態でも査定・買い取りが可能です。

＊仲介業者での売却と買い取り業者への売却を日成開発が解説

一般的にお持ちの不動産を売却する方法で思い浮かぶのは、不動産仲介会社を通して買い主を見つける方法ではないでしょうか。
不動産仲介会社に物件の査定をしてもらい、様々な媒体に掲載して買い主を探すこの方法ですが、現金化までに時間が掛かることも大きな特徴です。
この不動産仲介会社を通して売却する方法では、いつ売却できるか分からないため、売却金額を当てにしたスケジュールを立てられないというデメリットがあります。
当初の査定価格で買主が見つかることもあり得ますが、老朽化した賃貸不動産の場合は売れないこともあり、売れない場合は販売価格を下げてさらに買い主を探すことになります。

これに対し、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう「買い取り」という売却方法があります。
こちらは不動産会社にお持ちの不動産を査定してもらい、不動産会社が買い主として買い取ります。
瑕疵担保責任免除（※1）、仲介手数料がかからないというメリットに加え、現金化できるまでのスピードは圧倒的に早いので、売却した後の予定が立てやすいのも大きな利点です。
特に築年数の古い不動産の場合、時間が経てば経つほど資産価値も落ちていきますし、修繕の必要が出てくるリスクもあるため、なるべく早く手放せた方が良い場合が多いです。
物件の状況にもよりますので、まずは当社のような築古不動産の専門業者にご相談ください。