今回は、築年数の古いアパートを売却された方のご相談事例の紹介です。

□アパート経営で家賃収入を得たかったが、なかなかうまくいかなかった

＊ご相談者様の状況

ご相談者様：40代会社員

家族構成：
妻(派遣社員として働いている)
息子(私学の高校生で部活の遠征費などが必要)

置かれていた状況：
妻と共働きをしているが、息子が私立の高校に進学した事に加え、部活の遠征費などお金がかかるようになったため、副業としてアパート一棟を購入して経営を始めた。しかし、なかなか収益化ができず弊社へご相談に来られました。

今回のお客様がアパート経営をされたきっかけは、家計の足しに少しでも収入を増やしたいという思いからだそうです。

購入されたアパートは、築45年の物件でした。
アパートはマンションと比べて部屋数が少ないため、管理がしやすく、満室になりやすいためリスクも少ないと考えておられました。

実際にアパートを経営してみて、会社で働きながら管理することが思った以上に難しく、奥さんも働いておられていたので、どんどん疲弊していったそうです。
さらに、年間空室が8割ほど部屋が埋まると収益化ができる見込みだったところ、5～6割しか部屋が埋まらず赤字が続いておられました。

＊日成開発のコメント

アパート経営では、自分の物件の入居者となり得る人の人物像（ペルソナ）を意識することが大切です。
自分のアパートはどのような間取りで、どんな人のニーズがあるか。周辺の家賃相場と比べてどんな家賃設定をしているか。建物は古いが家賃は低いので学生さんをターゲットにしよう！
…そうすると学生さんに強い不動産会社なんかあるのかな？など、ある程度入居者の人物像を想定すると、次のするべき行動が見えてくるときもあります。

お客様は、アパートを購入された不動産会社に集客の相談などをされていたそうですが、空室を埋めるため、リフォームをしてはどうかと提案されたそうです。

購入されたアパートは比較的綺麗に管理されてきたようですが、やはり見た目や間取りの古さは否めません。

リフォームされた物件の事例なども見せてもらったそうですが、リフォームをするための予算の捻出を考えると、二の足を踏んでいたそうです。

そこから会社の同僚や、学生時代からの友人にも話を聞いてもらったそうで、別の不動産会社にも相談した方が良いと薦められ、弊社に来られました。

□特に築年数が古い物件はリフォームしないほうが良い！？

「リフォームすると集客しやすくなる」

このようなことをよく耳にします。
見た目が綺麗になるため、入居者が集まる可能性は高くなりますが、確実という訳ではありません。
単純にリフォームをしたとしても、物件を選ぶ方が望むものでなければ空室対策には繋がらないこともあるのです。

また、リフォームした費用の回収ができない可能性もあります。
リフォームして綺麗になったとして、そのリフォーム代を回収するために家賃に上乗せした場合、家賃が高くなって逆に敬遠されることも考えられます。
今回のご相談者様の場合も築年数が45年なので、あまり家賃を上げてしまうと、より借り手を遠ざけてしまいかねません。

弊社のお客様でも、リフォームをして数年経ってもリフォーム代金の回収ができないという大家さんがいらっしゃいます。
リフォームをした後に売却を検討するにしても、リフォームにかけたお金を回収できるほど売却金額に上乗せが期待できるかというと、決してそうではありません。
リフォームなどに費用を使わなかった時の方が、結局手元に残るお金が多かったという事が色々な場面で予想できるのです。

そのため、弊社ではリフォームをする前に相談に来ていただくことをお薦めしています。

ちなみに今回のご相談者様もリフォームされる前に相談に来ていただき、前述のような話をしたところ、『リフォームをするのは、確率の低い賭けのような感じなんですね～』と言われていました。

□入居者がいる状態だと売りにくい！？

アパートに限らず賃貸経営されている方の場合、収益が上がりにくくなると売却も選択肢に入れて検討していただくことをおすすめしています。

理由は、「せっかく購入したアパートだから」と考えるとサンクコストが上がってしまうからです。

※サンクコストとは・・・
「回収できなくなった投資費用」のことを指し、この金額が大きくなればなるほど「取り返そう」という心理が働いてしまいます。

経営を続けたとしても、かえって維持費や固定資産税など支出だけが増え続けてしまいます。

そこで売却したいところですが、今回のようなアパートの場合、入居者さんがいるかどうかが大きなポイントです。

築古アパートで入居者さんがいる場合、仲介業者を利用して買い主を探しても、なかなか買い手が見つらないことがよくあります。
買い取りを依頼するにしても、その不動産会社が新築や一戸建ての物件だけを扱っている会社であれば、例え名前の通った有名な不動産会社でも、対応してもらえない可能性もあるのです。

※業界の裏話をコッソリ書きます
例えば、築古不動産の経験が少ない有名な大手の不動産会社に、入居者が数名残っている老朽化したアパートの売却依頼があった場合、どうすると思われますか？
実は、弊社のような築古不動産の専門業者に話が持ち込まれたりするのです。
話がまとまった場合、仲介手数料や紹介料などが差し引かれたものが、大家さんが手にする金額となります。
簡単に言うと、直接弊社のような専門業者に売却した方が、お得なこともあるのです！

古い賃貸不動産物件で入居者が残っているアパートや文化住宅などを、なぜ有名な不動産会社で扱わないことがあるのか…
それは、入居者さんがいる状態ではリスクが高いからです。
多くの場合、築古アパートは綺麗に建て替えたり、更地にして他の収益化しやすいビルや商業施設を建てたり、分割して戸建て住宅を建てたりします。

その場合、今残っている入居者さんには立ち退いてもらわないといけなくなり、すんなり引っ越してもらえれば問題ないですが、立ち退き交渉が決裂してしまうと、建て替えることも更地にすることもできません。

このようなリスクがあるので、一般的な不動産会社だと入居者さんがいる状態での買い取りは対応されることが少ないのです。

でもご安心ください。
弊社では、入居者さんがおられたり何かトラブルを抱えている不動産でも、すぐに査定・買い取りが可能です！